Despachos/Pareceres/Decisões
13463/2004
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ACÓRDÃO _ DJ 134-6/3
: 25/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 134-6/3, da Comarca da CAPITAL, em que é apelante MARIA IZILDA CHUMMO e apelado o 7º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça
São Paulo, 25 de março de 2004.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis. Dúvida. Registro de contrato de promessa de compra e venda firmado por pessoa jurídica diversa da titular do domínio. Ofensa ao princípio da continuidade. Pretensão registral recusada. Recurso improvido.
1. Trata-se de apelação interposta por Maria Izilda Chummo (fls.126/128) contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito Corregedor Permanente do Sétimo Oficial do Registro de Imóveis da Capital (fls.121/123), que julgou procedente a dúvida suscitada, recusando o registro do contrato de promessa de compra e venda da unidade de nº 53, localizada no Bloco B do Condomínio Villagio Felicita.
Sustenta, em síntese, a recorrente, que razão não assiste ao Oficial, uma vez que no momento do registro do memorial descritivo de incorporação imobiliária, surge a figura do incorporador, que no caso foi Zarif Construtora e Incorporadora Ltda., pessoa com quem a apelante celebrou a promessa de venda. Em que pese tal empresa ter cedido por escritura pública todos os direitos e obrigações relativos à incorporação à Engenharia Marco Ltda., a obrigação pelas vendas das unidades continua sendo do incorporador, que se constitui uma só figura, daí ser possível o registro pretendido.
A Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo improvimento do recurso (fls 137/139).
É o relatório.
2. O recurso não comporta provimento.
A apelante pretende o registro de um contrato particular de compra e venda de unidade condominial firmado com Zarif Construtora e Incorporadora Ltda., o qual foi recusado pelo Oficial, uma vez que na matrícula consta como proprietária a empresa Engenharia Marco Ltda.
Alega a recorrente que a figura do incorporador é só uma, motivo pelo qual não obsta o registro o fato de a incorporadora ser atualmente empresa diversa daquela que firmou a venda.
Zarif Construtora e Incorporadora Ltda. promoveu a incorporação imobiliária do empreendimento denominado Condomínio Villagio Felicita. Posteriormente, em conjunto com a empresa Refranco Administração de Bens Próprios, cederam a totalidade do domínio à Engenharia Marco Ltda.
Após a conclusão da obra, foi instituído o condomínio e foram abertas as matrículas das unidades, sendo que o apartamento em questão foi registrado em nome de Engenharia Marco Ltda.
Portanto, a fração ideal correspondente à unidade condominial anteriormente negociada com a recorrente, hoje possui matrícula própria em nome de pessoa diversa daquela que figurou como vendedora no contrato em questão.
O artigo 195 da Lei de Registros Públicos estabelece que “se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.”
Encontra-se aí estampado o princípio da continuidade.
Preleciona Afrânio de Carvalho que: "O princípio da continuidade, que se apóia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente" ("Registro de Imóveis", 4ª ed., Ed. Forense, 1998, p. 253). E acrescenta, mais adiante: "Ao exigir-se que todo aquele que dispõe de um direito esteja inscrito como seu titular no registro, impede-se que o não-titular dele disponha. A pré-inscrição do disponente do direito, da parte passivamente interessada, constitui, pois, sua necessidade indeclinável em todas as mutações jurídicos-reais" (op. cit., p. 254).
Narciso Orlandi Neto, por sua vez, complementa, ao asseverar que: "A pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos negócios jurídicos: 'nemo dat quod non habet'. 'Sem que desfrute do direito de disponibilidade, ninguém pode transferir o imóvel nem, tampouco, onerá-lo' (Tabosa de Almeida, Das Inexatidões Registrais e sua Retificação, Revista de Direito Imobiliário, n. 11, p. 53)" ("Retificação do Registro de Imóveis", Ed. Juarez de Oliveira, 2ª ed., 1999, p. 56).
No caso em questão, encontrando-se a obra concluída, tendo sido instituído o condomínio e registrada a unidade em nome de Engenharia Marco Ltda., o contrato firmado entre a recorrente e a antiga incorporadora não pode mesmo ingressar no fólio real, sob pena de afrontar o princípio da continuidade estampada na Lei de Registros Públicos.
Ademais, o registro não seria de qualquer forma possível, tendo em vista a ausência das certidões negativas de débito do INSS e da Receita Federal, cuja apresentação é legalmente obrigatória para a efetivação do ato.
Ante o exposto, nego provimento à apelação para, pela fundamentação ora adotada, manter a sentença recorrida.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Relator
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