Despachos/Pareceres/Decisões
13369/2004
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ACÓRDÃO _ DJ 133-6/9
: 25/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 133-6/9, da Comarca da CAPITAL, em que é apelante o CONDOMÍNIO EDIFÍCIO FANY e apelado o 5º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça
São Paulo, 11 de março de 2004.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis - Dúvida - Penhora que abrangeu quinhão de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda de que são titulares pessoas que não foram responsabilizadas, na ação de execução, pelo pagamento do débito - Princípio da continuidade - Registro inviável - Dúvida julgada procedente. Recurso não provido.
1. Trata-se de apelação interposta, tempestivamente, contra r. sentença (fls. 71/73) que julgou procedente a dúvida suscitada, mantendo a recusa oposta ao registro de penhora que foi efetuada em ação de execução movida por Condomínio Edifício Fany em face de Mordechai Schwartz e Meir Schwartz, que recaiu sobre a totalidade dos direitos decorrentes de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel consistente no apartamento 31, localizado no 3º andar ou 5º pavimento do Edifício Fany, situado na Rua Bandeirantes, 120, Comarca de São Paulo, fundada na impossibilidade de incidir a penhora sobre o quinhão do imóvel de que eram compromissários compradores Naftali Schwartz e sua mulher Miriam Schwartz uma vez que os Espólios destas pessoas não foram responsabilizados, na ação de execução, pelo pagamento das despesas condominiais de que o apelante é credor.
Alega o apelante que: a) não tem como mover ação em face de Naftali Schwartz e sua mulher Miriam Schwartz porque são falecidos e porque os bens que deixaram não foram levados para inventário ou arrolamento; b) não pode constranger os herdeiros de Naftali e Miriam Schwartz a promoverem o inventário dos bens deixados pelos falecimentos de seus genitores; c) tem o direito de tomar as medidas judiciais pertinentes para que os executados Meir Schwartz e Mordechai Schwartz sejam compelidos a pagar o débito decorrente das despesas condominais relativas ao imóvel penhorado; d) os proprietários não podem ser favorecidos com a manutenção da recusa do registro da penhora sobre a totalidade do imóvel, pois isto será feito em detrimento dos demais condôminos que pagam corretamente as despesas condominiais relativas às suas respectivas unidades autônomas; e) a restrição da penhora aos quinhões dos executados impedirá a alienação judicial do imóvel que neste caso não encontrará interessado na arrematação; f) não tem como obter os originais ou cópias autenticadas dos documentos relativos ao CPF de Meir Schwartz e ao de Mordechai Schwartz que, por sua vez, não têm interesse em fornecer estes documentos. Pretende, com estes fundamentos, que sejam afastadas as exigências formuladas para o registro da penhora.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça (fls. 86/89) opinou pelo não provimento do recurso.
É o relatório.
2. A origem judicial do título apresentado para registro não o torna imune à qualificação pelo registrador, como tem reiteradamente decidido este Conselho Superior da Magistratura. Sobre este tema, assim foi decidido na Apelação Cível nº 30.657-0/2, da Comarca de Praia Grande, em que foi relator o Desembargador Márcio Martins Bonilha, DOJSP 07.06.1996:
"Em primeiro lugar, salienta-se que o fato de ser apresentado a registro um título de origem judicial não o isenta do exame qualificativo dos requisitos registrários, cabendo ao registrador, como o firmado na Ap. Cível 15.028-0/7, da mesma Comarca de Praia Grande, apontar eventual hipótese de incompetência absoluta da autoridade judiciária, aferir a congruência do que se ordena, apurar a presença de formalidades documentais e, finalmente, analisar existência de eventuais obstáculos registrários, como é o caso". No mesmo sentido os v. acórdãos prolatados nas Apelações Cíveis nº 71.397-0/5 e nº 76.101-0/2, ambas da Comarca da Capital.
A certidão de fls. 24 demonstra que o imóvel penhorado, consistente no apartamento 31 do 3º andar ou 5º pavimento do Edifício Fany, situado na Rua Bandeirantes, 120, objeto da transcrição nº 94.879 do 5º Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, de propriedade de Michal Kilsztajn e Chana Kilsztajn, foi compromissado à venda para Meir Schwartz, Mordechai Schwartz e Naftali Schwartz, casado com Miriam Schartz, conforme a inscrição nº 28.184 feita no mesmo Registro de Imóveis.
O apelante moveu em face de Mordechai Schwartz e sua mulher Ângela Cristina Spwelli Schwartz, e Naftali Schwzartz, ação para cobrança das despesas do condomínio relativas ao apartamento, o que fez ressalvando na petição inicial da referida ação que Meir Schawartz e Miriam Schwartz seriam falecidos e que os bens que deixaram não foram inventariados (fls. 07 e 10/12). Posteriormente, no curso da ação, constatou-se que na realidade Meir Schwartz é vivo, tendo falecido seu genitor Naftali Schwartz (fls. 19/20).
A ação de cobrança de despesas condominiais foi julgada parcialmente procedente, com extinção do processo, sem julgamento do mérito, em relação a Ângela Cristina Spewelli Schwartz, sendo determinado na sentença naquela ação prolatada a exclusão de Naftali Schwartz e a inclusão de Meir Schwartz no polo passivo do feito (fls. 21/23 e 07).
Transitada em julgado a sentença (fls. 07), promoveu-se a execução fundada em título executivo judicial em que foram primeiro arrestados e depois penhorados os direitos relativos ao contrato de compromisso de compra e venda do imóvel de que são titulares Meir Schwartz, Mordechai Schwartz e Naftali Schwartz, casado com Miriam Schwartz (fls. 07 e 50).
O registro da penhora da totalidade dos direitos decorrentes do contrato de compromisso de compra e venda, pretendido pelo apelante, não pode ser admitido porque ensejará violação ao princípio da continuidade que obriga que a pessoa que transmite um direito dele figure como titular no registro imobiliário, seja a transmissão decorrente de ato voluntário ou não.
Sobre o significado do princípio da continuidade, pode-se citar a seguinte lição de Narciso Orlandi Neto:
"No sistema que adota o princípio da continuidade, os registros têm de observar um encadeamento subjetivo. Os atos praticados têm de ter, numa das partes, a pessoa cujo nome já consta do registro. A pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos negócios: "nemo dat quod non habet". Sem que desfrute do direito de disponibilidade, ninguém pode transferir o imóvel, nem, tampouco, onerá-lo (Tabosa de Almeida, Das Inexatidões Registrais e sua Retificação, Revista de Direito Imobiliário, n. 11, p. 53)". (Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes-Livraria Del Rey Editora, 1997, págs. 55/56).
Neste caso foram também penhorados os direitos do contrato de compromisso de compra e venda de que Naftali Schwartz e Miriam Schwartz ainda figuram como titulares no registro imobiliário, pois a constrição atingiu a totalidade dos direitos oriundos do contrato de compromisso de compra e venda do imóvel (fls. 07).
Ocorre que Naftali Schwartz e Miriam Schwartz, ou seus espólios, não são partes na ação em que efetuada e constrição e nela não foram responsabilizados, por decisão judicial, pelo pagamento do débito.
Não é possível, em razão disso, estender os efeitos da penhora ao quinhão dos direitos decorrentes do compromisso de compra e venda de que Naftali Schwartz e Miriam Schwartz ainda constam no registro imobiliário como titulares.
A necessidade de preservação da continuidade registrária impede o registro da penhora, na forma pretendida, mesmo diante da prova de que Naftali Schwartz e Miriam Schwartz são falecidos (fls. 29 e 25), pois o reconhecimento de que o imóvel penhorado passou para a propriedade dos executados Meir e Mordechai, em sede de dúvida, depende do prévio registro da partilha dos bens deixados por Naftali e Miriam.
Convém lembrar que a herança defere-se como um todo unitário, ainda que vários sejam os herdeiros, e que o direito dos co-herdeiros é considerado indivisível, quanto à propriedade e posse da herança, até que seja promovida a partilha, como estabelece o artigo 1.791, e seu parágrafo único, do Código Civil vigente.
O quinhão de Naftali Schwartz e Miriam Schwartz nos direitos decorrentes do contrato de compromisso de compra e venda do imóvel poderá, na partilha, ser transmitido aos executados Meir e Mordechai, somente a um destes executados, ou a eventuais outros herdeiros, legatários, ou credores (artigo 1.017 do Código de Processo Civil). Em razão disso, o fato dos executados serem herdeiros de Naftali e Miriam Schwartz não permite, por si só, o registro pretendido pelo apelante.
O apelante, por outro lado, não está impedido de mover ação para cobrança das despesas condominiais em face dos espólios de Naftali Schwartz e Miriam Schwartz, e se necessário pode também requerer o inventário dos bens deixados por estas pessoas, como autoriza o artigo 988, inciso VI, do Código de Processo Civil.
A outra exigência formulada para o registro consiste na apresentação do CPF, original ou autenticado, de Meir Schwartz e Mordechai Schwartz (fls. 04 e 42), para que na abertura da matrícula, que deverá ser feita na forma do artigo 228 da Lei nº 6.015/73, seja observado o disposto no artigo 176, inciso II, nº 4, "a", da mesma Lei.
Na inscrição nº 28.184 do 5º Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, entretanto, consta que Meir Schwartz é portador do RG 3.362.577 e do CIC 304.641.618, e que Mordechai Schwartz é portador do RG 3.927.758 e do CIC 304.641.888.
Na inscrição relativa ao compromisso de compra e venda, desta forma, já estão indicados os números dos CPFs de Meir e Mordechai, não sendo necessária nova exibição destes documentos.
Pelo exposto, nego provimento ao recurso.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Relator
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