Despachos/Pareceres/Decisões
13264/2004
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ACÓRDÃO _ DJ 132-6/4
: 25/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 132-6/4, da Comarca da CAPITAL, em que é apelante ROBERTO DOBEREINER POHL e apelado o 15º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça
São Paulo, 25 de março de 2004.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis. Dúvida inversa. Recusa do registro de compromisso de compra e venda e contrato de locação de imóvel. Transação que envolve unidade autônoma de condomínio ainda não registrado. Ofensa ao princípio da especialidade. Falta de comprovação da quitação dos débitos condominiais. Desnecessidade de cancelamento da penhora e caução constantes na matrícula. Recurso improvido.
1. Trata-se de procedimento de dúvida inversa ajuizada por Roberto Döbereiner Pohl contra ato do 15º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que recusou o registro do compromisso de compra e venda firmado entre o reclamante e João Bitar Quero, que tem por objeto o apartamento de n. 94 do Edifício Portland`s Residence, situado na rua Barão do Triunfo, n.276, subdistrito do Ibirapuera, e também do contrato de locação do mesmo imóvel.
O Oficial manifestou-se a fls. 53/57.
Foram apresentados os contratos originais, dando ensejo à prenotação pelo Registrador.
A dúvida inversa foi julgada procedente pela sentença de fls. 99/102.
As razões de recurso foram apresentadas à fls. 105/109, tendo o recorrente juntado procuração que lhe foi outorgada pelo devedor, esclarecendo ter cumprido algumas das exigências do Oficial, insistindo no registro dos títulos sem a apresentação da especificação e convenção do condomínio, sem o cancelamento da penhora e da caução incidentes sobre o bem, e sem a quitação dos débitos condominiais. Sustentou, ainda, a cindibilidade do título para o registro da aquisição do imóvel.
O Ministério Público se manifestou pela procedência da dúvida inversa e a Procuradoria Geral de Justiça pelo seu não conhecimento.
É o relatório.
2. O recurso não comporta provimento.
Foi apresentada dúvida inversa diante da objeção do apelante em atender as diversas exigências formuladas pelo Oficial relativas ao registro do compromisso de compra e venda e o contrato de locação de um imóvel adquirido pelo apelante em 08 de junho de 2000.
O procedimento da dúvida não admite o atendimento de exigências formuladas pelo Oficial durante o procedimento, "sob pena de abrir caminho para uma injusta prorrogação do prazo da prenotação, que, muita vez, viria em prejuízo dos eventuais detentores de títulos contraditórios" (Conselho Superior da Magistratura, Apelação Cível 031719-0/3, Guarulhos).
No caso em questão, a prenotação foi feita após o atendimento de parte das exigências, quais sejam, a apresentação dos contratos originais com o reconhecimento das firmas das testemunhas, bem como a juntada de documento comprobatório do pagamento objeto do manuscrito inserido no item 2.1 do contrato de compra e venda.
O cerne da dúvida, portanto, são as exigências que permaneceram após a prenotação dos títulos.
Os títulos não podem ingressar no fólio real.
O compromisso de compra e venda teve como objeto a unidade de número 94 situada no edifício Barão do Triunfo. Entretanto, o promitente vendedor adquiriu uma fração ideal de terreno que corresponderá no futuro à unidade autônoma de número 94, ainda em construção.
Dessa forma, o recorrente deveria ter adequado o contrato ao que consta na matrícula, em obediência ao princípio da especialidade, ou providenciado a averbação da conclusão da obra e a apresentação do instrumento de especificação, instituição e convenção do condomínio.
Não assiste razão ao apelante ao sustentar que não pode apresentar o último documento mencionado, por ser inexistente. Compete a ele procurar as vias judiciais adequadas para que seja regularizado o registro do condomínio.
O princípio da cindibilidade do título também não socorre o recorrente, uma vez que foi ele invocado apenas em recurso, demonstrando que o contrato não se prestava ao registro da forma como foi apresentado. Ademais, no caso em tela, tal princípio não seria de qualquer forma aplicado, tendo em vista que se trata de incorporação de edifício de apartamentos, e o contrato na forma em que foi elaborado não autoriza o registro da fração ideal.
Da mesma forma, não se pode analisar a procuração trazida aos autos em sede de recurso, posto que não acompanhou os documentos que originaram a dúvida, não se podendo cogitar do cumprimento de exigências nessa fase processual.
A comprovação da inexistência de débitos condominiais é requisito que decorre das Leis 7.182/84 e 7.433/85, que exigem a quitação das obrigações do alienante para com o condomínio, podendo ser considerada como forma de quitação a declaração do alienante.
No caso em questão, o recorrente não somente deixou de apresentar a quitação, como expressamente reconheceu existir débitos condominiais, o que inclusive constou no compromisso de compra e venda em tela, estando o alienante sendo executado por tal dívida.
Com relação ao cancelamento da penhora e da caução, não assiste razão ao Oficial em proceder a recusa.
A penhora é garantia do processo de execução e não torna indisponível o bem sobre o qual ela recai.
Ensina Moacyr Amaral Santos que a doutrina moderna "vê na penhora apenas um ato executório, e, portanto, um ato processual, cuja função é fixar a responsabilidade executória sobre os bens por ela atingidos. A apreensão dos bens e sua retirada do poder do devedor não acarretam, para este, a perda do domínio ou posse em relação aos mesmos, mas apenas vinculam os bens ao processo, sujeitando-os ao poder sancionatório do Estado, para satisfação do credor. Significa que os direitos do executado sobre os bens penhorados permanecem intactos, mas com o vínculo processual que os destina, como objeto da responsabilidade executória, a satisfazer o direito do credor. Em tais condições, não está o devedor impedido, propriamente, de dispor desses bens, mas os atos que nesse sentido praticar carregam consigo aquele vínculo, tornando-os ineficazes em relação ao credor" (Primeiras Linhas de Direito Processual Civil, Saraiva, 10ª edição).
Conforme já decidido pelo Conselho Superior da Magistratura, apoiado na doutrina de Serpa Lopes "a existência de penhora inscrita não impede a alienação do imóvel e, conseqüentemente, a sua transcrição, uma vez que o executado continua como titular do domínio e não perdeu a disponibilidade do bem penhorado, embora vinculado processualmente à execução, onde poderá ser discutida a ineficácia da alienação, tendo-se em vista que o adquirente está ciente, pela inscrição de penhora" (Apelação nº 221.788).
O mesmo se pode dizer sobre a caução.
A caução é uma das garantias locatícias, como também é a fiança e o seguro, e se caracteriza como uma garantia real anômala, restrita ao âmbito da locação. Tal garantia, assim como a hipoteca e o penhor, afeta um bem do devedor e o sujeita ao resgate da dívida garantida. Confere ao credor preferência da satisfação de seu crédito, direito de seqüela, e o direito de excussão, consistente no poder do credor de excutir o bem dado em garantia.
Porém, mesmo sendo modalidade nova de garantia real, não pode ter maior abrangência que as demais, e por isso, não tem o poder de tornar indisponível o imóvel. Para que isso fosse possível, seria necessária previsão expressa em lei, o que não ocorre.
Na verdade, constituído o ônus, o devedor não perde o "ius dispondendi". Apenas transfere-se ao comprador o ônus que o grava.
Dessa forma, a existência de caução não obsta a alienação do bem.
No que tange o contrato de locação, é inviável seu registro sem que antes seja registrado o título aquisitivo, em obediência ao princípio da continuidade.
Além disso, não se pode registrar a locação de unidade autônoma, posto que esta não existe na matrícula. Antes são necessários o registro da conclusão da obra, e a constituição do condomínio.
No citado contrato deve também constar a qualificação completa das partes, nos termos do artigo 176 da Lei 6015/73, assim como deve ser corrigido o prazo de vigência da locação.
Entretanto, não encontram guarida as exigências formuladas nos itens c1 e c2. Não há previsão expressa na lei no sentido de que tais informações tenham que necessariamente constar no contrato de locação para que ele seja levado ao registro. Ademais, essas regras se encontram estampadas em lei para assegurar os direitos do locatário.
A exigência do item c4 da mesma forma não tem cabimento, tendo em vista que a penhora e a caução estão devidamente inscritas na matrícula, havendo ampla publicidade de suas existências.
Em não havendo necessidade do cancelamento das garantias para o registro do compromisso de compra e venda, muito mais razão não há para exigi-lo no caso do registro do contrato de locação.
Por fim, eventuais irregularidades praticadas pelo Oficial no fornecimento de certidões não podem ser analisadas em sede de dúvida, ainda que inversa.
Ante o exposto, nego provimento à apelação para, pela fundamentação ora adotada, julgar procedente a dúvida.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Relator
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