Despachos/Pareceres/Decisões
10666/2004
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ACÓRDÃO _ DJ 106-6/6
: 25/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 106-6/6, da Comarca da CAPITAL, em que é apelante JOSÉ RONALDO GOMES DA SILVA e apelado o 5º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça
São Paulo, 11 de março de 2004.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis - Dúvida - Escritura de compra e venda de apartamento com existência não prevista na instituição e especificação do condomínio - Registro inviável - Abertura de matrículas para outros apartamentos em igual situação não permite a repetição do erro registrário - Princípio constitucional da isonomia não se presta para ensejar a prática de atos contrários à lei - Dúvida julgada procedente. Recurso não provido.
1. Trata-se de apelação interposta, tempestivamente, contra r. sentença (fls. 189/191) que julgou procedente a dúvida suscitada, mantendo a recusa oposta ao registro de escritura de compra e venda do imóvel consistente no apartamento 1104 do Edifício Júlia Cristianini, situado na Rua General Osório, 188, 5º Subdistrito, Santa Efigênia, Comarca de São Paulo, fundada na inexistência de descrição desta unidade autônoma na Convenção do Condomínio que foi averbada à margem das transcrições 5.245 e 21.377 do 2º Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo.
Alega o apelante, em suma, que não foi respeitado o princípio da isonomia previsto no artigo 5º da Constituição Federal porque em 27 de setembro de 2002 Luiz Escarmanhani obteve o registro da escritura de compra e venda da unidade autônoma nº 1108, também situada no 11º andar do Edifício Júlia Cristianini. Afirma que a escritura de compra e venda da unidade autônoma nº 1104 foi apresentada para registro, em 27 de setembro de 2002, ao mesmo Oficial de Registro de Imóveis que não podia dispensar tratamentos diferentes para casos iguais. Aduz que já foram registradas escrituras de compra e venda relativas a quatorze unidades autônomas localizadas no mesmo andar do edifício, sem prévia alteração da convenção do condomínio, e que não tem como obter a modificação desta convenção porque os condôminos não costumam comparecer nas reuniões de condomínio.
A douta Procuradoria Geral de Justiça (fls. 251/254) opinou pelo não provimento do recurso.
É o relatório.
2. A certidão de fls. 69/71 demonstra que, na vigência do Decreto nº 5.481/28 foi averbada, à margem das transcrições 5.245 e 21.377 do 2º Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, a construção do Edifício Júlia Cristianini que em seu 11º andar seria dotado apenas de "amplo salão", como consta às fls. 70-verso.
A escritura de instituição do condomínio, lavrada às fls. 121 do Livro 918 do 6º Tabelião de Notas da Comarca de São Paulo (fls. 06/40 e 70-verso), permite verificar que o 11º andar do Edifício Júlia Cristianini, a que corresponde uma quota ideal igual a 4,825 do todo do terreno, é dotado de ...amplo salão, duas salas, duas instalações sanitárias, hall de entrada e terraços, perfazendo tudo a área de 625,72m2... (fls. 33).
A construção de prédio, por si só, não basta para a constituição de condomínio edilício pois, conforme a lição de Caio Mário da Silva Pereira:
"A verdadeira ‘conditio legis’ da propriedade horizontal está na criação de apartamentos isolados ou unidades autônomas". (Caio Mário da Silva Pereira, Condomínio e Incorporações, 10ª ed., Editora Forense, 1998, pág. 114).
O condomínio edilício é constituído de partes que são de propriedade exclusiva e partes que são de propriedade comum dos condôminos, conforme conceito que foi adotado no artigo 1.331 do Código Civil vigente.
Concluída a construção do prédio, deve ser promovida a averbação da edificação no Registro Imobiliário, mediante exibição do "habite-se" concedido pela municipalidade, com o que se torna possível o registro da instituição e discriminação e, de maneira concomitante, da convenção do condomínio.
A delimitação das partes de propriedade exclusiva (que podem ser apartamentos, lojas, garagens etc.) e das partes de propriedade comum dos condôminos (escadarias, corredores de acesso, área de lazer etc.) é feita com a instituição do condomínio.
A instituição do condomínio edilício depende de ato de manifestação de vontade que deve conter referência a cada uma das unidades autônomas designada por sua identificação numérica. Também neste sentido é a seguinte lição de Caio Mário da Silva Pereira:
"A propriedade horizontal há de nascer, portanto, de uma declaração volitiva que reveste várias modalidades, ou de um acordo.
Em todas elas há uma intenção manifestada, que a lei perpetua, ao mandar que o ato translativo seja transcrito no registro imobiliário, compreendendo o edifício, no todo ou em parte, com a referência individuada a cada apartamento pela sua descrição numérica (Antiga Lei dos Registros Públicos, art. 249; Dec. Nº 55.815, de 8 de março de 1965, art. 7º; Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, art. 167). Com esta providência, a lei organiza a publicidade dos atos, oponibilidade "erga omnes" e constituição da divisão do prédio por andares ou apartamentos". (Caio Mário da Silva Pereira, obra citada, pág. 119).
A obrigação de individualizar cada unidade autônoma, com indicação de sua identificação numérica, foi prevista no parágrafo único do artigo 1º do Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1928, que era vigente na época da instituição do condomínio uma vez que somente foi revogado pela Lei nº 4.591, de 1964, e que assim estabelecia: "Cada apartamento será assinalado por uma designação numérica, averbada no Registro de Imóveis, para os efeitos de identidade e discriminação".
Os apartamentos e lojas situados dentro de um edifício, como ocorre no presente caso, somente passam a ter existência jurídica como unidades autônomas a partir da instituição do condomínio que se faz mediante registro, do ato respectivo, no registro imobiliário.
O registro da instituição do condomínio, no registro imobiliário, tem natureza constitutiva e por este motivo a simples divisão de um dos andares do prédio em vários apartamentos, como ocorreu no presente caso, não produz o efeito de conferir a estes apartamentos a natureza jurídica de unidades autônomas dotadas de área comum e área privativa e isoladas, como imóveis individualizados, das demais unidades existentes no mesmo prédio.
O 11º pavimento do Edifício Júlia Cristianini constitui, em sua totalidade, somente uma unidade autônoma, como previsto na instituição do condomínio (fls. 70-verso). A divisão deste andar em outras unidades autônomas depende da alteração da instituição e especificação do condomínio que deverá ser feita pelos condôminos e ser levada ao registro imobiliário junto com a necessária autorização da municipalidade. Enquanto isto não ocorrer o apartamento que o apelante comprou não tem existência como unidade autônoma, o que impede o registro da escritura de compra e venda no registro imobiliário.
Convém lembrar que a alteração da instituição, especificação e convenção do edifício mediante aumento do número de unidades autônomas afeta direitos subjetivos de todos os condôminos uma vez que pode modificar o valor das unidades que já existem e, ainda, repercute no número de pessoas que estão aptas a utilizar as áreas do condomínio, com interferência na convivência que existe entre aqueles que ocupam o prédio. Sobre este tema é conveniente citar a lição de J. Nascimento Franco e Nisske Gondo, que diz:
"Uma vez registrado o instrumento de instituição do condomínio, exige-se a unanimidade dos co-proprietários, com anuência dos compromissários compradores ou promitentes cessionários de direitos à compra de unidades autônomas, para as alterações que importem em desdobramento ou unificação de unidades, mudança na destinação das áreas privativas ou comuns; enfim, para as inovações que possam direta ou indiretamente repercutir sobre os direitos subjetivos dos condôminos com a finalidade a que inicialmente se destinou o edifício ou suas unidades autônomas, tal como a transformação da casa do zelador, ou de qualquer área comum, em unidade privativa". (J. Nascimento Franco e Nisske Gondo, Condomínio em edifícios, 5ª edição, 1988, Ed. Revista dos Tribunais, pág. 15).
A eventual discordância de parte dos condôminos do Edifício Júlia Cristianini com o pretendido desdobramento das unidades autônomas não altera o resultado a que chegou a r. sentença apelada porque a anuência destes condôminos não pode ser suprida no presente procedimento de dúvida. É conveniente, porém, diante do que foi alegado pelo apelante, lembrar a seguinte lição de J. Nascimento Franco e Nisske Gondo in Condomínio em Edifícios, 5ª edição, 1988, RT, páginas 24/25:
Não alcançada a unanimidade para aprovação do instrumento público ou particular de especificação do condomínio, poderá qualquer condômino ingressar em Juízo pleiteando uma sentença que definirá o objeto da comunhão e discriminará as áreas privativas, as áreas construídas de uso comum e o terreno, fixando a parte ideal de cada unidade autônoma sobre esses bens de propriedade comum. O que não é possível é permanecer o edifício indiviso, gerando insegurança nas relações jurídicas e na própria convivência dos titulares dos apartamentos porque, se é certo que toda e qualquer comunhão é matriz de rixas e de conflitos, o fato mais se agrava nos edifícios ocupados por grande número de pessoas. O ponto de vista de Caio Mário da Silva Pereira - de que ao Judiciário cabe proferir sentença organizatória de condomínio quando falta unanimidade dos comunheiros na deliberação desse ato institucional - é confirmado pela generalidade dos tratadistas.
Por outro lado, a abertura de matrículas para outros apartamentos que estariam situados no 11º andar do edifício não permite a adoção do mesmo procedimento para o apartamento que o apelante teria adquirido, pois os erros registrários pretéritos não geram direito à sua repetição, como reiteradamente tem decidido este Colendo Conselho Superior da Magistratura. Neste sentido o v. acórdão prolatado na Apelação Cível nº 033502-0/8, da Comarca de Guarulhos, em que foi relator o Desembargador MÁRCIO MARTINS BONILHA, e que assim foi decidido: Na verdade, tem prevalecido o entendimento pacífico deste Colendo Conselho Superior da Magistratura, no sentido de que os erros registrários pretéritos não justificam eventual repetição, bem como, não geram direito adquirido à propositada reprodução.
Não há que se falar, outrossim, em aplicação do princípio constitucional da isonomia porque não se presta para justificar a prática de atos contrários à lei. Ademais, na r. sentença apelada o MM. Juiz Corregedor Permanente determinou o bloqueio das matrículas que foram indevidamente abertas para os demais apartamentos que estariam situados no 11º andar do Edifício Júlia Cristianini (fls. 189/191 e 206/246).
Está correta, portanto, a solução adotada pelo MM. Juiz Corregedor Permanente que julgou procedente a dúvida.
Pelo exposto, nego provimento ao recurso.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Relator
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