A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 97-6/3, da Comarca de JAÚ, em que são apelantes JOSÉ ROBERTO FREIRE DA SILVA e OUTRA e apelado o 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, e JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça.
São Paulo, 05 de fevereiro de 2004.
(a) LUIZ TÂMBARA, Relator
V O T O
EMENTA: Registro de Imóveis - Arrematação extrajudicial de unidade de promissário comprador inadimplente, providenciada pela Comissão de Representantes - Condomínio já instituído e elaborada convenção - Ausência, de qualquer forma, de menção a penhoras existentes e de prévia notificação - Penhora em execução fiscal, que torna o imóvel indisponível - Ausência, ainda, de previsão contratual para a medida do artigo 63 da Lei 4.591/64 - Sentença mantida - Recurso desprovido.
Cuida-se de recurso interposto contra sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 1º Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Jaú, que manteve desqualificação de escritura mediante a qual se consumava arrematação extrajudicial, promovida por Comissão de Representantes, de direitos de promissário comprador de unidade condominial, tudo ao argumento de que (a) necessária menção, no ato, a penhora existentes; (b) inexistência de contrato prevendo a alienação extrajudicial; (c) ausência de prévia notificação do condômino inadimplente; (d) omissão no esclarecimento do saldo a receber pelo mesmo condômino; (e) indisponibilidade do bem por força de penhora em execução fiscal; (f) necessidade de apresentação de certidões negativas.
Em apenso há dúvida de igual conteúdo, julgada em conjunto, relativa a título de arrematação de outra unidade.
Sustenta-se, na irresignação, que as exigências ostentaram-se indevidas, porque desnecessária qualquer alusão a penhoras que estão registradas e que, quando beneficiam o ente público, não impedem o registro, pelo que prevê o parágrafo 7º do artigo 63 da Lei 4.591/64. Argumenta-se, ainda, que os condôminos anuíram à alienação e discutem, já, em sede própria, a questão da existência de saldo. A providência do mesmo artigo 63, diz-se, constou da convenção condominial, embora prematuramente elaborada. Por fim, assevera-se inexigível qualquer certidão negativa se, afinal, não se tratou de alienação voluntária.
A Procuradoria Geral da Justiça foi pelo improvimento.
É o relatório.
O caso em tela revela hipótese singular, que traz subjacente uma série de irregularidades a serem apuradas na esfera da Corregedoria, por isso que ao final determinado lhe sejam remetidas cópias do processado, mas que, nos lindes da dúvida, bem revelam absolutamente inviável o registro perseguido.
Examinada a matrícula 12.443 da Serventia Imobiliária, constata-se que registradas inúmeras alienações de frações ideais mínimas do terreno sobre o qual, depois, instituído um condomínio especial (R.23), frise-se, sem que averbada a conclusão da obra.
Pois bem. Já daí se infere, em primeiro lugar, que as vendas de frações ideais representaram clara forma de burla à exigência de prévio registro de incorporação imobiliária, para o que indispensável o cumprimento dos requisitos do art. 32 da Lei 4.591/64, sempre uma garantia aos adquirentes.
Em diversos termos, sabido que, para o empreendedor captar recursos mediante a oferta de alienação do que serão as futuras unidades autônomas de condomínio especial, mister o registro da incorporação, mediante a apresentação de uma série de documentos que, grosso modo, comprovam a isenção de ônus sobre o terreno e a higidez de sua titularidade, além da ausência de comprometimento pessoal dos proprietários e a demonstração das características do projeto e da construção.
Só assim, e a partir daí, o art. 32, já citado, permite se possa oferecer ao público a alienação das frações ideais do terreno e sua correspondência às futuras unidades, como forma de captação de recursos junto ao universo de consumidores, justamente o que consubstancia o empreendimento de incorporação imobiliária.
Tal iniciativa, é bem de ver, precede a instituição do condomínio especial, embora não lhe seja um antecedente obrigatório, já que possível se erga a obra sem essa prévia captação de recursos para só depois se efetivar a instituição (art. 7º da Lei 4.591). Vai daí, de um lado, que a incorporação se exaure com a instituição condominial. Mas, de outro tanto, não haverá possível instituição sem que a obra não esteja terminada.
Como já se estabeleceu, em caráter normativo, no âmbito da Corregedoria Geral, impõe-se uma necessária contemporaneidade entre o ato de instituição do condomínio, a partir de quando ganham existência jurídica autônoma as unidades condominiais, e o ato de averbação da conclusão da obra, que individualiza e discrimina estas mesmas unidades autônomas. Eis porque se decidiu que o registro da instituição e a averbação da edificação devem se dar de forma indissociável (in Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça, RT, 1994, p. 201, n. 80). E isto não se fez, não se atendeu, não se respeitou no caso presente, registrando-se a instituição do condomínio sem averbação da conclusão da obra que, ademais, segundo o recurso parece estar pronta, com posse do recorrente sobre sua unidade.
Mas, não bastasse, instituído o condomínio, continuou a atuar uma assim chamada Comissão de Representantes, justamente quem providenciou a alienação forçada de unidades de condôminos inadimplentes. E por aí os problemas persistem.
Ora, primeiro que a Comissão de Representantes o é dos promissários compradores de unidades no regime da incorporação (art. 50 da Lei 4.591/64). Ou seja, a comissão existe e é designada no contrato de construção ou mercê de eleição de assembléia especialmente convocada para este fim, frise-se, sendo composta por pelo menos três dos contratantes de aquisição de futuras unidades. Destarte, instituído o condomínio, elaborada sua convenção, haverá já agora um síndico a representar a massa dos condôminos. Não mais se falará em Comissão de Representantes, que, no caso, bem depois disso continuou a atuar e providenciou a alienação extrajudicial das unidades dos inadimplentes.
Em segundo lugar, mas na mesma esteira, a previsão de alienação extrajudicial, tal como a sucedida no caso, também tem lugar também na fase prévia à instituição do condomínio, quando haja inadimplência, segundo o artigo 63 da Lei 4.591/64, do adquirente ou contratante, e não do condômino. Mais, refere-se o texto legal ao não pagamento do preço da construção. Lembre-se, porém, que no caso nunca houve qualquer registro de incorporação, que inclusive desse a saber as condições e regime da construção, até por alhures se negar possa haver leilão extrajudicial na construção que não seja pelo regime de administração (v.g. Caio Mário da Silva Pereira, Condomínio e Incorporações, 6a ed., Forense, p. 342).
Em terceiro lugar, fosse ainda possível o leilão extrajudicial, o sistema, consoante adverte, de novo, Caio Mário (Op. cit., p. 327), não funciona de pleno direito, dependendo, antes, de previsão do contrato, de resto como está na cabeça do artigo 63 e o que não se supre por inviável disposição deste jaez na convenção de condomínio, destarte pressuposta sua instituição, assim superada a fase da incorporação e construção.
Em quarto lugar, também se exige, no mesmo dispositivo, quando previsto no contrato o leilão extrajudicial, que o preceda devida notificação, inocorrida para a condômina inadimplente, procedida apenas em relação aos outros condôminos. Tanto quanto se omitiu, ainda, a especificação de eventual saldo a receber, mencionado no parágrafo 7º do mesmo artigo 63, o que não se dispensa pela sua exigência na via judicial, de resto o que só reforça a relevância da referência omitida.
Quanto à exigência das negativas fiscal e previdenciária, já se decidiu são dispensáveis se se trata de espécie da chamada execução extrajudicial, porque envolvente de uma alienação que não é voluntária (CSM, Apelação n. 91.861.0/0-00). Porém, na hipótese acabou por ser lavrada escritura, com participação do condômino, o que, no recurso, se quer alegar em favor da tese que esposa, mas que contra ela militaria pois então de alienação voluntária se cuidaria.
Na verdade, como observam Nascimento Franco e Nisske Gondo, "a Lei 4.591 nada diz sobre o instrumento por meio do qual se opera a transmissão dos direitos licitados ao arrematante, motivo pelo qual vem sendo adotada, por analogia, a carta de arrematação expedida pelo leiloeiro e assinada por ele, pela Comissão de Representantes, pelo adquirente e pelo devedor, se estiver presente e desejar assinar o documento." (in Incorporações Imobiliárias, 3º ed., RT, p.200). Pois nada disso se fez. Lavrou-se escritura que, se de título voluntário se trata, exigiria também as negativas.
Por tudo isso, enfim, a desqualificação dos títulos era mesmo de rigor.
(a) LUIZ TÂMBARA, Relator
