Despachos/Pareceres/Decisões
81561/2007
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ACÓRDÃO _ DJ 815-6/1
: 24/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 815-6/1, da Comarca de ITUVERAVA, em que é apelante BCP S/A e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 14 de dezembro de 2007.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis. Dúvida julgada procedente. Negativa de acesso ao registro de contrato de locação com cláusula de vigência desta para a hipótese de alienação do bem a terceiros. Locação de parte da área matriculada, não localizada e especificada em relação ao todo. Impossibilidade de ingresso do título no fólio real. Princípio da especialidade. Mitigação que alcança apenas o aspecto subjetivo e não os aspectos objetivos (quantitativos e qualitativos). Inteligência da norma do art. 169, III, da Lei n. 6.015/1973. Recurso não provido.
1. Tratam os autos de dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Ituverava, em razão da recusa de registro de contrato de locação não residencial com cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada, referente ao imóvel matriculado sob nº 15.271.
O Oficial sustenta que o artigo 167, I, 3, da Lei de Registros Públicos, é aplicável aos imóveis urbanos apenas, e, mesmo sendo a locação para fins comerciais, o fato de se tratar de imóvel rural reclama a aplicação do Estatuto da Terra.
A r. sentença do MM. Juiz Corregedor Permanente julgou procedente a dúvida, sob o fundamento de que o imóvel locado é destinado à exploração agrícola, e mesmo que a locação seja para fim comercial, o contrato não pode ser registrado, porque está ligado a imóvel rural e o artigo 167, I, 3, da Lei de Registros Públicos, dispõe sobre o registro de contrato de locação de imóveis urbanos, verdadeiro significado que deve ser extraído da expressão “prédios”, mencionada no dispositivo legal. Cita doutrina e jurisprudência, esta referente à impossibilidade de registro de contrato de locação de parcela de imóvel rural, em razão da violação do princípio da especialidade.
A apelante, empresa BCP S.A., sustenta, em síntese, que a expressão “prédio” não autoriza concluir que a previsão legal é referente a imóvel urbano apenas, e que o importante, para a distinção entre o contrato de locação e contrato de arrendamento rural, é a função ou finalidade do uso do imóvel locado e não a sua localização. Acrescenta que a parte do imóvel locada não se destina à exploração agrícola, portanto, não se trata de arrendamento rural. Afirma que a sentença transcreve ementa de julgado referente à parcela de imóvel rural locada e violação ao princípio da especialidade, porém, não apresenta nenhuma fundamentação para sustentar a assertiva da ementa. Argumenta que o registro de um contrato que trata de direito pessoal no registro imobiliário é exceção e visa garantir ao eventual adquirente que a aquisição feita não se frustre ou não se prejudique por motivos que ele ignora, e que não é caso de ser exigida a aplicação estrita do princípio da especialidade, porque não haverá segregação da parte locada, e, portanto, não é caso de diferenciar a parte locada do todo. Finaliza com menção à segurança jurídica do registro, que não ficará prejudicada com o ingresso do título no fólio predial, ao contrário, com ele se permitirá a futuros adquirentes tomar ciência dos termos do contrato de locação e sua vigência para a hipótese de alienação, ensejando-lhes a possibilidade de verificar, ictu oculi e a longa distância”, onde se localiza a área parcial locada. Pede o provimento do recurso.
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.
É o relatório.
2. O motivo que levou o Oficial recusar o registro do título, foi o entendimento de que a locação é de imóvel rural, e que a lei de regência é o Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64), ainda que a locação seja para fim comercial, porque o contrato de locação previsto no artigo 167, I, 3, da Lei de Registros Públicos, se refere a imóvel urbano apenas, regido pela Lei nº 8.245/91.
A r. sentença julgou procedente a dúvida pelo mesmo motivo e mencionou julgados que tratam do tema e também da questão da violação do princípio da especialidade nos casos de locação parcial de área, cuja descrição é precária.
O motivo da recusa do registrador e que foi mantido pela r. sentença, referente a locação de imóvel rural, deve ser afastado.
Com efeito, conforme sustenta a apelante, a área locada, não obstante integre área maior e rural, tem por finalidade a instalação de estação rádio-base, para desenvolvimento da atividade de exploração do serviço de telefonia celular, o que não se relaciona com nenhuma atividade própria da área rural, e, conseqüentemente, com o arrendamento mercantil, regido pelo Estatuto da Terra.
Assim, não há óbice ao registro do título sob este prisma, contudo, o ingresso deste no fólio real, violaria o princípio da especialidade.
Isso porque, é possível concluir, à vista da descrição e desenho integrantes do contrato, que a área objeto da locação não se encontra perfeitamente localizada dentro da área objeto da matrícula n. 15.271 da referida serventia predial, impondo-se sua exata delimitação para que o título possa ingressar no registro imobiliário.
Observe-se que o que efetivamente conta, no caso, para fins registrais, é a delimitação da área alugada no âmbito do registro imobiliáiro e não sua eventual possibilidade de visualização física. Assim, sem precisas determinação e individualização do imóvel locado no todo matriculado, não se pode admitir a inscrição concernente a essa parte segregada.
Como já decidiu este Conselho Superior da Magistratura, em acórdão relatado pelo eminente Desembargador Márcio Martins Bonilha, em caso semelhante:
“(...) A área locada, todavia, não está perfeitamente localizada dentro da área dos títulos. É certo que é possível a locação de apenas parte de um imóvel, entretanto, se esta parte não estiver bem delineada e outra parte também vier a ser locada, a incerteza quanto à localização poderá gerar conflitos de difícil ou impossível solução.
É o que aqui ocorre. Mesmo que alegue a recorrente que não houve qualquer entrave quanto à identificação da área locada para o juízo da ação renovatória, o fato é que, para fins de registro imobiliário, a delimitação insuficiente não pode subsistir. O ingresso de um novo contrato para idêntica modalidade de registro geraria um conflito.” (Ap. Cív. n. 31.716-0/0 – j. 10.03.1997, sem grifos no original).
No mesmo sentido, julgado mais recente desta Corte, de que fui relator, igualmente decidiu:
“REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida procedente. Contrato de locação. Falta de precisa individuação dos bens locados. Ausência de correspondência com registro predial existente. Possível destaque do imóvel locado de outro matriculado, sem localização e especificação no todo, que inibe, igualmente, o registro, em respeito ao princípio de especialidade objetiva. Recurso não provido.
(...)
(...) ainda que se cuide de contrato de locação, é preciso respeitar ao princípio da especialidade registrária, observando-se que a inscrição deve sempre recair sobre bem imóvel precisamente determinado e individuado, mesmo quando destacado de imóvel maior, não se admitindo inscrição predial referente à parte segregada do todo original matriculado, sem a devida localização e especificação nesse todo.” (Ap. Cív. n. 695-6/2 – j. 17.05.2007).
Não se diga, por outro lado, que deve haver, na espécie, mitigação na verificação da localização e especificação do bem locado, à luz do disposto no art. 169, III, da Lei n. 6.015/1973. Conforme tem entendido este Conselho Superior da Magistratura, no tema, “(...) o dispositivo [em questão] alcança apenas a verificação do aspecto subjetivo na admissão do título pelo Registro de Imóveis. Os aspectos quantitativos e qualitativos, por sua vez, não podem ser desprezados” (Apelações Cíveis nºs 31.716-0/0 e 62.362-0/5).
Portanto, inviável, efetivamente, o registro do título, na forma pretendida pela Apelante.
Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, nego provimento ao recurso.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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