Despachos/Pareceres/Decisões
78165/2007
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ACÓRDÃO _ DJ 781-6/5
: 24/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 781-6/5, da Comarca de ATIBAIA, em que é apelante JESSÉ RICARDO OLIVEIRA DE MENDONÇA e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 29 de novembro de 2007.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS. Escritura de hipoteca de fração ideal de imóvel. Pretensão de registro. Recusa devida, em razão de indícios de parcelamento irregular, com o fim de burlar a lei do parcelamento do solo. Irrelevância da data do negócio. Erros pretéritos não justificam atuais em fraude à lei, e, para fins de registro, o que se considera é a lei vigente ao tempo da apresentação do título. Recurso não provido
1. Tratam os autos de dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Atibaia, que recusou o registro de escritura de hipoteca relativa aos imóveis correspondentes aos registros nºs. 40 e 41 da matrícula nº 43.879, pelo fato de a área maior que integra os imóveis dados em garantia ter sido objeto de várias alienações em partes ideais, quantificadas em metros quadrados, o que revela indício de implantação irregular de parcelamento do solo. Acrescenta o suscitante, baseado em vários julgados, que é seu dever obstar estas transmissões que infringem a lei, e que, nos termos do artigo 1.420 do Código Civil, só aquele que pode alienar pode hipotecar.
A r. sentença do Juízo Corregedor Permanente julgou procedente a dúvida, sob os mesmos fundamentos da recusa de registro pelo Oficial.
O apelante sustenta que o artigo do Código Civil invocado pelo registrador trata da capacidade civil e genérica de quem hipoteca e do que pode ou não ser hipotecado, e, dentre as restrições, não há menção à fração ideal de imóvel. Acrescenta que a limitação normativa da Corregedoria Geral da Justiça não foi corretamente interpretada, porque esta não pode alcançar o direito de hipoteca garantido por Lei Federal, nem tampouco o direito de propriedade garantido pela Constituição Federal, apenas impede a lavratura de atos notariais que tenham por objeto a alienação de fração ideal de imóvel, o que não é o caso da hipoteca, que é um direito real de garantia que grava a coisa. Sustenta, por fim, que a norma restritiva passou a vigorar no ano de 2001 e que não se aplica ao caso em tela, porque as áreas foram adquiridas em 1995 e 1996. Pede o provimento do recurso.
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.
É o relatório.
2. Embora o caso vertente se refira à hipoteca e não à alienação de imóvel, os motivos que impedem o registro de títulos desta natureza e que estão relacionados à fraude à lei, se estendem ao registro da hipoteca.
Com efeito, os imóveis dados em hipoteca integram área maior e extensa, correspondente a 5.32.88 has., matriculada sob número 43.879.
Da análise desta matrícula, verifica-se que inúmeras vendas de partes ideais foram realizadas no decorrer do tempo, a primeira delas no ano de 1986, correspondente ao registro número 1, feito no mesmo ano, e a última no ano de 1996, correspondente ao registro número 46, feito no mesmo ano, à diversas pessoas que aparentemente não apresentam vínculo umas com as outras.
Os imóveis dados em garantia, registrados sob os números 40 e 41, correspondem à “uma parte ideal de terras, com área total de 1.500,00 m2., no imóvel desta matrícula” e à “uma parte ideal de terras, com área de 4.000,00 m2., na parte ideal de 14.975,00 m2, no imóvel desta matrícula”, respectivamente. Consta, ainda, destes registros, que “o condômino no R-26-(ficha 05-verso), Ricardo Atanes, transmitiu a Antonio Marson Neto...” e que “os condôminos pelo R.33, ficha 7 vº., Antonio Irineu Perinotto e sua mulher Rosa Ventura Perinotto, transmitiram a Antonio Marson Neto...”.
Verifica-se que as escrituras de venda e compra, diversamente dos registros acima mencionados e delas decorrentes, apresentam descrição da parte ideal de terras.
Estas peculiaridades do caso em tela indicam que os proprietários da área maior praticaram, a partir das inúmeras vendas de partes ideais retratadas na matrícula, atos que resultaram em desmembramento irregular e que configuram burla à lei do parcelamento do solo. Alguns adquirentes destas partes ideais no decorrer do tempo efetuaram a venda a terceiros, a exemplo do caso em questão.
Práticas como estas vem sendo coibidas, consoante várias decisões deste Colendo Conselho Superior da Magistratura.
Na Apelação Cível nº 72.365-0/7, da Comarca de Atibaia, foi negado provimento ao recurso interposto contra sentença que obstou o ingresso de escritura de compra e venda, sob fundamentos de interesse ao caso em tela e que passo a transcrever:
“A qualificação registrária não é um simples processo mecânico, chancelador dos atos já praticados, mas parte, isso sim, de uma análise lógica, voltada para a perquirição da compatibilidade entre os assentamentos registrários e os títulos causais (judiciais e extrajudiciais), sempre à luz das normas cogentes em vigor.
No caso vertente, é preciso visualizar, em sua totalidade, a situação jurídico-real do imóvel matriculado sob o nº 50.046, tal como indicada no fólio real, o que, demonstrada a fraude à lei, implementada com o uso de procedimento aparentemente lícito, inviabiliza o registro postulado.”
E, mais adiante, continua:
“O que se constata, de forma inequívoca, com a análise dos elementos registrários e do que consta do título causal relativo ao registro pretendido, é a utilização de expediente aparentemente lícito, qual seja, o condomínio tradicional, previsto no Código Civil, com a alienação de partes ideais não localizadas e sem identificação no título, para burla da legislação cogente que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, viabilizando, por meio de fraude, se não a implantação de loteamento irregular, ao menos a efetivação do desmembramento de no mínimo cinco pequenas glebas, que não obstante indicadas apenas como partes ideais, já foram, em sua maioria, alienadas pelos primeiros adquirentes a outros, como verdadeiras unidades imobiliárias autônomas, o que se verifica pelo exame da matrícula (R.5 e R.10; R.6 e R.7; R.11 e R.12; e, agora, a pretensão de nova transferência do que consta do R.9), situação registrária suficiente para, com fundamento no item 151, do Capítulo XX, do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, que regulamenta a legislação pertinente, obstar o registro postulado.
Alterou-se de forma deliberada uma situação de fato para escapar à incidência da norma. Simulou-se uma situação para a lei não atingir, livrando-se dos seus efeitos.
Na clássica lição de Miguel Maria de Serpa Lopes: “O significado do negócio em fraude à lei é o de um ato realizado de um modo aparentemente legal, mas com o escopo de burlar uma norma coercitiva de Direito. Quando a lei veda um determinado ato, as partes simulam um ato permitido para atingir um objetivo proibido”(“Curso de Direito Civil – Introdução, Parte Geral e Teoria dos Negócios Jurídicos”, vol. I, 5ª ed., 1971, Freitas Bastos, nº 300, pág. 398).
Complementa esta idéia o Des. Antonio Cezar Peluso: “A fraude à lei, que no fundo é fraude aos resultados práticos das normas cogentes, à medida que é inevitável a incidência e a eficácia destas (não se frauda norma não cogente, porque sua incidência não é necessária), aponta, desde logo, para idéia de frustração objetiva do ordenamento jurídico: a tipicidade da fraude à lei está na contrariedade a direito, não propriamente na intenção ou no estado de ânimo dos agentes. A palavra ‘fraude’ está aqui no sentido primeiro do seu radical latino, de frustração (da lei cogente), não sendo essencial, na caracterização dessa figura jurídica, tenham os interessados agido de maneira maliciosa, com o propósito de eludir os resultados desfavoráveis da incidência infalível da lei, embora quase sempre seja positiva a resposta a tal indagação. O que pesa, basta e decide, sob tal aspecto, é que tenha havido a frustração objetiva do resultado prático previsto por norma jurídica cogente que incidiu, isto é, sua não aplicação”. E exemplifica: “Está-se a usar de categoria jurídica lícita, que, objeto de regras não cogentes, é o condomínio disciplinado pelo Código Civil, como sortilégio para evitar os resultados práticos das normas cogentes da Lei de Parcelamento do Solo...(“Temas de Direito Urbanístico 2” da Caohurb – Centro de Apoio Operacional das Promotorias de Justiça da Habitação e Urbanismo, palestra sob o tema Fraude à Lei de Parcelamento do Solo e à Lei de Incorporação Imobiliária, pág. 369 a 371).
Não há dúvida, pois, quanto à irregularidade do desmembramento efetuado, feito de maneira a tangenciar a aplicação de normas cogentes, o que se denota pelos elementos registrários e se mostram suficientes para impedir o ingresso da escritura de venda e compra.
Não autoriza o registro pretendido, por fim, a existência de anterior registro de venda da parte ideal em questão (R.9/50.046), pois, como já decidido: “Não socorre o recorrente o fato de ter obtido anteriormente o registro de outras partes ideais relativas à mesma matrícula, sendo pacífica a jurisprudência deste Egrégio Conselho Superior da Magistratura... no sentido de que erros pretéritos do registro não autorizam novos e reiterados erros, dada a inexistência de direito adquirido ao engano, como expresso no v. acórdão que decidiu a apelação cível nº 28.280-0/1, da Comarca de São Carlos, Relator o Desembargador Antônio Carlos Alves Braga: ‘Tranqüila a orientação do Conselho Superior da Magistratura no sentido de que erros pretéritos do registro não autorizam nova e repetida prática do ato registrário irregular, inexistindo direito adquirido ao engano (Ap. Cív. nº 41.855-0/1 – Comarca de Jaú, Rel. Des. Nigro Conceição, j. 6.2.98).”
O precedente acima citado bem se enquadra ao caso em tela, porque demonstra como foi indevido o registro das escrituras de compra e venda das partes ideais dos imóveis dados em hipoteca, e autoriza a conclusão de que agiu corretamente o Oficial ao obstar, por estas mesmas razões, o ingresso da escritura de hipoteca, o que foi mantido pela r. sentença do Juízo Corregedor Permanente, com base na legislação e normas vigentes no momento da apresentação do título, considerando, ainda, que erros pretéritos não justificam novos e reiterados erros.
Diante do exposto, nego provimento ao recurso.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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