Despachos/Pareceres/Decisões
78867/2008
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ACÓRDÃO _ DJ 788-6/7
: 24/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 788-6/7, da Comarca de CUBATÃO, em que é apelante MÁRIO DE PAULA NASCENTE e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com os votos do Desembargador Relator e do Desembargador Revisor que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores ROBERTO VALLIM BELLOCCHI, Presidente do Tribunal de Justiça e JARBAS MAZZONI, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 27 de maio de 2008.
(a) RUY CAMILO, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida inversa julgada procedente – Registro de instituição de condomínio edilício – Terreno dividido em duas partes, sendo cada uma dotada de casa com acesso direto para a via pública – Inexistência de áreas efetivamente comuns – Ausência dos elementos que caracterizam o condomínio edilício – Recurso não provido.
Trata-se de apelação interposta por Mário de Paula Nascente, tempestivamente, contra r. sentença que julgou procedente dúvida que foi inversamente suscitada em razão da recusa da Sra. Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Cubatão em registrar a instituição de condomínio edilício que tem por objeto duas casas geminadas que foram construídas no imóvel a que se refere a matrícula nº 8.098.
Sustenta o apelante, em suma, que é proprietário do imóvel consistente no lote 09 da quadra “AY” do loteamento denominado Vale Verde, com área total de 250,00 m², que é objeto da matrícula nº 8.098 do Registro de Imóveis de Cubatão. Afirma que mediante prévia autorização do Município construiu no imóvel um prédio composto por duas residências geminadas e idênticas, que receberam, respectivamente, os números 299 e 301 da rua Izabel Louzada de Campos. Assevera que pretende dar ao prédio destinação condominial, para que cada uma das casas constitua unidade autônoma, na forma da Lei nº 4.591/64, para o que apresentou ao Oficial de Registro de Imóveis o instrumento de especificação do condomínio. Esclarece que no instrumento de especificação do condomínio foram identificadas as partes de propriedade e uso comum dos condôminos. Alega que não pretende utilizar o condomínio edilício para obter o desdobro do imóvel que permanecerá com matrícula única. Aduz que o edifício construído contém todas as características daqueles destinados a comportar condomínio edilício, sendo comuns para as duas unidades o telhado e a fundação. Informa que em caso idêntico, relativo a outro lote de sua propriedade, foi a dúvida julgada improcedente e o registro do condomínio determinado. Requer o provimento do recurso e a determinação de registro do condomínio.
A douta Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento do recurso porque o apelante utiliza a instituição do condomínio edilício para promover o desdobro de lote, de forma a contornar restrição contida no registro do loteamento.
É o relatório.
O recorrente pretende promover o registro da instituição de condomínio edilício na matrícula nº 8.098 do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Cubatão, relativa ao lote 09 da quadra “AY” do loteamento Vale Verde.
O registro da instituição do condomínio foi recusado pelo Oficial de Registro de Imóveis porque o exemplar do contrato padrão de compromisso de compra e venda arquivado com o registro do loteamento veda o desmembramento dos lotes e porque estão ausentes os requisitos legais para a caracterização do condomínio edilício (fls. 21).
Anoto, primeiro, que para o registro da instituição e o da convenção do condomínio edilício é necessária a prévia averbação da edificação, conforme previsto nos itens 211 e 213 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo, pois sem construção não existem unidades autônomas que possam ser individualizadas e discriminadas, o que faço porque na única certidão da matrícula juntada aos autos não consta a averbação da construção do edifício que comportaria as unidades autônomas (fls. 10).
Esse fato, contudo, não se apresenta como prejudicial ao exame da dúvida porque mesmo que a construção venha a ser averbada não estão presentes os requisitos legais para o subseqüente registro da instituição do condomínio edilício.
Não há dúvida sobre a possibilidade de constituição de condomínio edilício em terreno dotado de unidades autônomas consistentes em casas térreas ou casa assobradada, porque o rol contido no artigo 1.331 do Código Civil de 2002 não é exaustivo e porque o condomínio de casas está previsto nos artigos 8º, alínea “a”, e 31-A, parágrafo 9º, inciso I, da Lei nº 4.591/64.
Além disso, não há, em tese, impedimento para que determinado condomínio tenha como unidades autônomas casas geminadas, constituindo cada casa uma unidade, desde que presentes os requisitos legais para sua caracterização.
Pode-se, de forma meramente exemplificativa, citar condomínio edilício constituído em terreno dotado de, digamos, oito casas geminadas situadas de um lado e cinco casas geminadas situadas do outro lado de via interna que constitui área de propriedade comum e que serve, tanto para a circulação de pessoas e veículos, como para o acesso dos condôminos à via pública.
Isso, contudo, não significa que qualquer terreno que contenha casas geminadas comporte a instituição de condomínio edilício, uma vez que nesta espécie de condomínio devem estar presentes as características que o distinguem do imóvel loteado ou desmembrado.
Essas características consistem na efetiva vinculação entre o terreno e as construções que constituem as unidades autônomas e na co-existência de partes de propriedade exclusiva, que podem ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, e outras partes que são de propriedade comum dos condôminos e que não podem ser alienadas separadamente ou divididas.
No presente caso, entretanto, a planta e o instrumento de instituição do condomínio que se encontram às fls. 11/16 e 27 permitem verificar, com clareza, que o recorrente construiu no lote de que é proprietário duas casas geminadas, que se ligam unicamente por uma parede divisória comum.
Conforme a referida planta, o lote de propriedade do recorrente será dividido em duas partes, cada uma contendo, em sua totalidade, uma das casas geminadas, excetuada como de uso efetivamente comum a única parede que as divide e que está prevista na planta de fls. 27 para prosseguir na forma de muro e dividir em dois o restante do terreno não ocupado por construção.
Da planta e do instrumento de instituição do condomínio não decorre a real existência de outras partes de propriedade e de uso comum, exceto no que se refere à ligação ao tronco público de eletricidade, telefone, água e esgoto, o que pode ser modificado a qualquer tempo porque em razão da natureza do terreno e da construção realizada nada impede que cada uma das casas se ligue, isoladamente, às redes de serviços públicos.
Esse fato fez com que no instrumento de instituição do condomínio fosse atribuído para a área de propriedade comum dos condôminos o total de 1,35 m² (fls. 12), o que, como bem anotou o MM. Juiz Corregedor Permanente, revela a ausência dos elementos que caracterizam o condomínio edilício.
Além disso, a planta e o instrumento de instituição do condomínio mostram que cada uma das casas geminadas tem acesso direto à via pública, sem, portanto, a existência de via comum de circulação, e também mostram que cada casa ocupa isoladamente uma metade do terreno que, de fato, foi desdobrado em duas partes.
Trata-se, desse modo, de desdobro de lote com formação do condomínio necessário a que se referem os artigos 1.327 a 1.330 do Código Civil de 2002, hipótese que não caracteriza o condomínio edilício conforme previsto no artigo 5º da Lei nº 4.591/64, que tem o seguinte teor: “O condomínio por meação de parede, soalhos, e tetos de unidades isoladas, regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe for aplicável”.
Para evitar novas indagações, é bom lembrar que a Lei nº 4.591/64 foi editada na vigência do Código Civil de 1916 que, por sua vez, nada dispunha sobre o condomínio edilício, razão pela qual as espécies de condomínio a que se refere em seu artigo 5º são o voluntário e o necessário, que não se confundem com o edilício.
Neste caso concreto, portanto, estão ausentes os elementos indispensáveis para a caracterização do condomínio edilício, previstos em normas de natureza cogente, razão pela qual mostra-se correta a recusa do registro efetuada pela Sra. Oficial de Registro de Imóveis e confirmada na r. sentença apelada.
Esta solução, por seu turno, não é alterada pela alegação do recorrente no sentido de que a instituição do condomínio não importa no desdobro do lote e na abertura de nova matrícula, uma vez que se admitida serão criados dois novos imóveis, consistentes nas unidades autônomas, devendo a cada um corresponder matrícula própria.
Outrossim, a anterior obtenção na Comarca de origem, pelo recorrente, de registro de instituição de condomínio em situação idêntica à presente não enseja a improcedência da dúvida porque, como reiteradamente se tem decidido, a existência de erro pretérito não cria direito à sua repetição.
Cabe anotar, por outro lado, que a planta e o alvará de construção expedidos pela Prefeitura Municipal dizem respeito, expressamente, a pedido de construção de casas geminadas, sem qualquer referência à constituição de condomínio edilício.
Por fim, ficou incontroverso que em razão de restrição convencional imposta com o registro do loteamento não é possível o desdobro do lote de propriedade do recorrente, com o que prevalece o reconhecimento, contido na r. sentença apelada, no sentido de que a instituição do condomínio edilício, neste caso concreto, se destina, de forma imprópria, a contornar tal vedação.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
(a) RUY CAMILO, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
1. Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou procedente dúvida inversa em relação ao registro de instituição de condomínio edilício, que tem por objeto duas casas geminadas.
Recorre o apelante afirmando que construiu em seu lote, mediante prévia autorização do Município, duas residências geminadas, pretendendo, agora, instituir ali um condomínio edilício, representado, por duas unidades autônomas.
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo improvimento do recurso.
É a síntese do necessário.
Constata-se, na espécie, tratar-se de desdobramento de lote, nos termos do artigo 1.327 e seguintes do Código Civil, pois, segundo consta, as duas residências possuem área de acesso direto com a via pública, sem, contudo, concluir-se pela existência de área comum, além do que, cada parte ocupa uma metade de terreno, originariamente desdobrado em duas partes, requisitos estes que tornam inviável o reconhecimento de condomínio edilício, estando, pois, em desacordo com o artigo 5º da Lei n. 4.591/64.
À luz do exposto, nega-se provimento ao recurso.
2. Recurso improvido – dúvida inversa – Instituição de condomínio edilício – Inexistência de áreas comuns - Caracterização de desdobro.
(a) JARBAS MAZZONI, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça
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