Despachos/Pareceres/Decisões
79569/2007
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ACÓRDÃO _ DJ 795-6/9
: 24/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 795-6/9, da Comarca de SÃO VICENTE, em que é apelante o CONDOMÍNIO EDIFÍCIO VERDE MAR e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em conhecer do recurso e lhe negar provimento, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 06 de dezembro de 2007.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de imóveis. Dúvida procedente. Condomínio edilício. Adjudicação conseqüente à satisfação de débito condominial. Admissibilidade, em tese, por aplicação analógica do artigo 63, § 3º, da Lei nº 4.591/64. Anuência dos condôminos, que se colhe por decisão unânime de assembléia geral, que não se confunde com decisão unânime dos condôminos. Inadmissibilidade, todavia, de aquisição de imóvel diverso da unidade condominial a qual o débito condominial está vinculado. Recurso conhecido e desprovido.
1. Trata-se de apelação interposta por Condomínio Edifício Verde Mar contra r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada e manteve a recusa do Oficial do Registro de Imóveis da Comarca de São Vicente oposta ao registro de carta de adjudicação expedida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de São Vicente, extraída do Processo 1.292/95 (ação de cobrança por débitos condominiais do apartamento nº 11 do Edifício Verde Mar), que tem por objeto o apartamento nº 13 do Edifício São Vicenter, objeto da matrícula nº 83.459, daquela serventia predial, sob o argumento de falta de concordância de todos condôminos, não bastando a concordância dos presentes em assembléia geral extraordinária realizada em 20 de fevereiro de 2006.
Sustenta o apelante, em suma, que a falta de personalidade jurídica do condomínio não inibe o registro, que cria situação inusitada e intransponível à adjudicação deferida judicialmente, observando-se a suficiência do consentimento unânime colhido na assembléia geral extraordinária. Pede, pois, o provimento do recurso, para o registro do título.
A Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 191/196).
É o relatório.
2. Pretende-se, nesta apelação, a reforma da sentença que julgou procedente a dúvida, inibindo o registro de carta de adjudicação expedida em favor de condomínio edilício, que carece de personalidade jurídica e de concordância da unanimidade dos condôminos.
Inicialmente, lembre-se que a natureza judicial do título não o torna imune à qualificação registrária.
Outrossim, nada obstante a ausência de personalidade jurídica do condomínio, é de se admitir - por exceção, com respeito ao entendimento diverso de tempos anteriores e frente à evolução jurisprudencial de adequação às necessidades da vida social hodierna (cf. a boa síntese histórica exposta por Ruy Coppola sobre a questão: “Arrematação pelo condomínio de unidade autônoma”, in Condomínio Edilício, Coordenação de Francisco Antonio Casconi e José Roberto Neves Amorim. São Paulo: Ed. Método, 2005, págs. 345-368) -, o registro de título aquisitivo de unidade autônoma pelo condomínio (em situação de satisfação de débito condominial), por aplicação analógica do artigo 63, § 3º, da Lei nº 4591/64, para o qual não faltam, também, precedentes do Colendo Conselho Superior da Magistratura (Apelações Cíveis nºs 253-6/6, 273-6/7, 256-6/0, 257-6/4, 357-6/0, 363-6/8 e 469-6/1).
Todavia, a construção jurisprudencial, em aplicação analógica (artigo 4º do Decreto-lei 4.657/42 c.c. o artigo 63, § 3º, da Lei 4.591/64), que abre exceção à regra geral inibitória da aquisição imobiliária por ente (condomínio) despido de personalidade jurídica, exige a satisfação simultânea dos seguintes pressupostos: a) primeiro: que a aquisição seja modo de satisfação de crédito decorrente do inadimplemento das despesas condominiais (obrigações “propter rem”); b) segundo: que a unidade autônoma adquirida seja exatamente aquela em relação à qual está vinculado o débito condominial; c) terceiro: que a aquisição esteja anuída pelos condôminos, mediante decisão unânime de assembléia geral, em que não se deve computar o voto do respectivo condômino inadimplente (por congruência lógica) nem confundir a unanimidade dos votos proferidos na assembléia (imprescindível) com anuências expressa de todos os condôminos (prescindível).
Não procede, pois, o óbice de registro, ao sustentar que a aquisição em pauta carece de concordância de todos os condôminos, desconsiderando a concordância unânime dos presentes em assembléia geral.
Com efeito, é da norma legal (artigo 63, § 3º, da Lei nº 4.591/64), que se invoca para integração analógica, a expressa menção de que a aquisição da unidade pelo condomínio depende de “decisão unânime de assembléia geral”, que, naturalmente, não equivale à decisão unânime de condôminos.
Fosse a intenção do legislador, na redação do artigo 63, § 3º, da Lei nº 4.591/64 exigir a “unanimidade dos condôminos” seria essa a sua redação (tal como é a dos artigos 1.343 e 1.351 do Código Civil, bem como a do § 2º do artigo 10 da Lei nº 4.591/64), mas, não empregando tal expressão, e sim a de “decisão unânime de assembléia geral”, apenas criou um “quorum” especial consistente na unanimidade dos condôminos presentes à assembléia geral, que não se equivale à unanimidade de todos condôminos.
Assim, considerando que a abertura excepcional da aquisição de unidade autônoma por condomínio, em razão de adjudicação ou arrematação atrelada à execução de despesas condominiais, é por aplicação analógica do referido artigo 63, § 3º, da Lei nº 4.591/64, impõe-se seguir aquele mesmo critério da norma legal transplantada à lacuna. Isso, aliás, não só pelo sistema lógico-jurídico de integração de lacunas por analogia, mas também por respeito ao princípio da legalidade: criação de condicionamentos aos direitos (incluso os de registros) ou imposição de deveres dos particulares deve resultar da lei. Afinal, sem amparo legal, não se deve impor condição ao registro ou dever aos particulares, e, para sustentar a exigibilidade de anuência por unanimidade dos condôminos fora daquela norma jurídica aplicada analogicamente, não há lastro legal.
Ademais, a condição indicada nos precedentes do Conselho Superior da Magistratura - “que a aquisição conte com a anuência dos condôminos, por decisão unânime de assembléia geral para este fim convocada e em que, para essa finalidade específica, não terá voto o proprietário da unidade autônoma que gerou as despesas condominiais objeto da execução em que foi a mesma unidade alienada” (v.g., CSM, 469-6/1, da Comarca de Jundiaí, j. 06 de dezembro de 2005, rel. Des. José Mário Antonio Cardinale) – é não só de cautela por imposição jurisdicional pura, mas deve ter sua leitura amarrada à apontada norma legal aplicada por analogia: daí, o adjetivo “unânime” em qualificação à decisão da assembléia (tal como a lei), não à anuência dos condôminos. Em outras palavras, a anuência dos condôminos se deve colher em assembléia geral, especialmente convocada para esse fim, bastando, no entanto, a decisão unânime dos condôminos presentes nessa assembléia.
Ora, considerando que, no caso, para a aquisição em pauta, houve decisão unânime dos condôminos presentes à assembléia geral (fls. 145), está superado esse entrave ao registro; todavia, ainda resta o óbice referente ao objeto da aquisição.
De fato, um dos três pressupostos à aquisição em pauta, já referidos, não está satisfeito: o imóvel adjudicado (apartamento 13 do Edifício São Vicenter, objeto da matrícula nº 83.459) é diverso daquele em relação ao qual está vinculado o débito condominial (apartamento 11 do Edifício Verde Mar, objeto da matrícula 115.598), observando-se que até está situado em condomínio diverso do condomínio apelante.
Ressalte-se que a limitação (admissibilidade de adquirir apenas a unidade vinculada ao débito condominial, não outro bem) resulta, também, da própria norma legal (artigo 63 da Lei 4.591/64) transposta ao caso, frente à lacuna normativa: aberta a exceção aquisitiva, pela aplicação analógica, tão-somente para a unidade autônoma a que corresponde o crédito do condomínio credor.
Deste modo e atento ao mesmo rigor antes exposto que se deve ter à lógica jurídica de integração das lacunas por analogia, não se pode deixar de consignar a inadmissibilidade do registro de adjudicação de bem alheio àquele vinculado ao débito condominial (obrigação “propter rem”).
Por conseqüência, superado um dos fundamentos jurídicos do óbice de registro, mas persistindo o outro, a solução inibitória da inscrição perdura.
Pelo exposto, conheço e nego provimento ao recurso.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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