Despachos/Pareceres/Decisões
79862/2007
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ACÓRDÃO _ DJ 798-6/2
: 24/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 798-6/2, da Comarca da CAPITAL, em que é apelante JULIANO JOSÉ DE DEUS JÚNIOR e apelado o 15º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 14 de dezembro de 2007.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis. Dúvida. Escritura Pública de Compra e Venda. Apresentação de Certidões Negativas de Débito junto a INSS e Receita Federal, por ocasião do seu registro. Exigibilidade no caso concreto, pois tal bem integrava o ativo fixo da empresa alienante. Precedentes do Conselho Superior da Magistratura. Dúvida procedente. Recurso improvido.
1. Cuida-se de recurso interposto contra sentença proferida (fls. 38/40) pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 15º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que acolheu dúvida suscitada, negando acesso ao fólio de Escritura Pública de Compra e Venda celebrada entre Transportadora Emborcação Ltda. e Juliano José de Deus Junior, relativa ao imóvel matriculado sob nº 111.026.
Assim se decidiu em razão de estar sendo transmitida a propriedade de imóvel pertencente a uma pessoa jurídica, sem que fossem apresentadas certidões negativas de débitos perante a Receita Federal e o INSS.
Houve recurso de apelação a fls. 52/65, no qual há insurgência com relação ao decidido. A exigência estaria sendo feita indevidamente, por se tratar de imóvel dado em pagamento de crédito trabalhista, que é privilegiado e prefere a qualquer outro.
A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo improvimento do recurso (fls. 74/76), aderindo aos fundamentos expostos pelo registrador.
É o relatório.
2. No caso em tela, analisando-se os elementos constantes dos autos, não há como se realizar o registro, conforme bem ressaltado, tanto pelo oficial suscitante (fls. 02/05), quanto pelo seu MM. Juiz Corregedor Permanente (fls. 38/40) e ainda pelo MP nas duas instâncias (fls. 32/35 e 74/76).
Isto em razão de, para o registro do referido título, ser indispensável a apresentação das certidões negativas de débito perante a Receita Federal e o INSS, vez que se pretende transmitir a propriedade de imóvel pertencente a pessoa jurídica.
Neste sentido, a Apelação Cível nº 81.958-0/CSM:
O recorrente objetiva o ingresso, na tábua predial, de carta de adjudicação oriunda de ação de adjudicação compulsória e insurge-se contra a exigência de apresentação de certidões negativas de débitos do INSS e da Receita Federal. Essa providência tem apoio no princípio da legalidade (art. 5º, "caput" e inc. II, da CF/88), visto que o art. 47, I, "b", da lei nº 8.212/91 estabelece: “É exigido documento comprobatório de inexistência de débitos relativos às contribuições sociais, fornecido pelos órgãos competentes, nos seguintes casos: I - da empresa ... b) na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo". Do mesmo teor o art. 84, I, "b", do dec. nº 612/92. A sentença substitutiva da vontade da vendedora e obtida na ação de adjudicação compulsória, para o fim de qualificação registrária, equipara-se à escritura pública de compra e venda e, como tal, necessita do cumprimento da obrigação lateral de oferecimento das certidões negativas de débitos. Aliás, é o que já se decidiu nas Ap. Cív. nºs. 37.382-0/8 - Birigui, Rel. Des. Márcio Bonilha e 66.415-0/7 - Campinas, j. 4.5.2000, por mim relatada.
Em nada destoa o julgado proferido nos autos da Apelação Cível nº 59.192-0/1:
Registro de Imóveis - Dúvida - Ingresso de mandado judicial expedido nos autos de ação de adjudicação compulsória, independentemente da obtenção do cumpra-se do respectivo MM. Juiz Corregedor Permanente do oficial registrador - Possibilidade, porém, de exame do mérito - Ausência, ainda, de apresentação das certidões negativas do INSS e da Receita Federal, bem como, da guia de recolhimento do ITBI - Necessidade - Óbice previsto em lei - Inteligência do artigo 47, inciso I, letra "b", da Lei Federal nº 8.212/91 - Pretensão de registro indeferida - Recurso Improvido - Decisão mantida.
(...)
Não pode, porém, a sentença substitutiva de vontade permitir às apeladas a obtenção de vantagens e isenções que não alcançariam caso houvesse o cumprimento voluntário da obrigação. A sentença, portanto, não as exime do dever de apresentar certidões negativas previstas na Lei Federal nº 8.212/91, para efeito de registro do título.
Não há na desqualificação do título, portanto, qualquer ofensa à coisa julgada, ou a decisão judicial. Isso porque a sentença supriu a prestação principal de outorga de escritura, mas não as prestações laterais, em especial aquela de apresentação de certidões previdenciárias e fiscais negativas. No contrato de venda e compra, avultam os deveres principais, ou primários, de entrega da coisa vendida e pagamento do preço. Tratando-se de bens imóveis, a outorga da escritura de venda e compra. Há, todavia, deveres laterais, que, ao lado dos deveres primários, interessam ao exato processamento da relação obrigatorial. Tal categoria, sistematizada pela doutrina em vários tipos, envolve deveres de cuidado, previdência, cooperação, informação e esclarecimento (cfr. MÁRIO JULIO DE ALMEIDA COSTA, Direito das Obrigações, 6ª Edição Almedina, Coimbra, pág. 60; tb. MENEZES DE CORDEIRO, Da Boa Fé no Direito Civil, Coimbra, 1984, vol. I, págs. 603 e seguintes).
Na compra e venda de bens imóveis (ou na sua promessa), ao lado do dever principal de entrega da coisa e outorga da escritura, persistem obrigações laterais, das quais nos interessa aquela de o vendedor estar obrigado a entregar todos os documentos que digam respeito à transmissão do prédio e a prestar todas as informações necessárias sobre a aquisição do transmitente (cfr. JOÃO DE MATOS ANTUNES VARELA, Das Obrigações em Geral, vol. I, 8ª Ed. Almedina, Coimbra, págs. 126/127). Têm as recorridas ação contra a vendedora, para exigir também o cumprimento de obrigações laterais da venda e compra, em especial apresentação de certidões negativas previdenciárias.
O mesmo pode ser dito do v. acórdão proferido nos autos da Apelação Cível n° 99.827-0/3:
Registro de Imóveis - Carta de adjudicação - Título substitutivo de título negocial - Exigência de certidões negativas - Ausência de prova de fato que autorize a dispensa - Desqualificação - Recurso provido.
(...)
O caso em tela, malgrado se compreenda a situação do adquirente, envolve matéria já pacificada pelo E. Conselho Superior.
Em primeiro lugar, tranqüilo o entendimento no sentido de que, mesmo em se tratando de título judicial extraído de ação de adjudicação compulsória, exigível, ao respectivo registro, a apresentação de negativas da Previdência e da Receita Federal. Afinal, tendo-se em conta que a adjudicação a rigor substitui vontade negocial e, portanto, um título desta espécie, não se pode, por isso, conceder ao interessado um benefício que ele não teria se a escritura de venda e compra não tivesse sido recusada, ensejando o recurso à jurisdição.
A propósito vale conferir Apelação n. 31.436-0/1, Comarca da Capital.
É certo porém que, mercê de seguidas instruções normativas (O.S. ns. 156/97, 163/97, 182/98, 207/99 e 211/99), os próprios órgãos arrecadadores vêm dispensando a apresentação de certidões negativas quando o imóvel pertença a empresa cuja atividade seja a de comercialização de imóveis, e desde que ele não integre seu ativo fixo.
Nos autos, porém, não há provas a respeito. Não se sabe se o objeto social das empresas é a comercialização referida ou, mais, se é exclusivamente esse o seu fim. Não se sabe, mais, se o imóvel, mesmo objeto de empreendimento maior, integra o ativo circulante da empresa, se assim foi contabilizado. Por fim, não se tem, em momento algum, ainda que não fosse o da escritura, afinal recusada, a declaração expressa da vendedora, sob as penas da lei, de que o imóvel não integrava seu ativo permanente.
Note-se ainda o decidido na Apelação Cível nº 000.176.6/4-00:
REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Ingresso de mandado judicial expedido nos autos de ação de execução de obrigação de fazer correspondente à outorga de escritura definitiva – Necessidade de apresentação das certidões negativas de débitos do INSS e da Receita Federal – Exigência de comprovação do pagamento do ITBI e de apresentação de documento comprobatório do valor venal lançado no exercício de 2000 para o IPTU –Pretensão de registro indeferida – Dúvida procedente – Recurso Improvido.
Já nos autos da Apelação Cível nº 76.742.0/7, o seguinte pronunciamento judicial teve lugar:
Registro de Imóveis. Recusa no registro de carta de adjudicação expedida em ação de execução de obrigação de fazer, pela falta de apresentação de certidões negativas federais (fiscal e previdenciária). Providência adequada (...). Apelação improvida. Dúvida procedente.
Releva notar que, diferente seria o deslinde se, no presente caso, a empresa vendedora tivesse como atividade precípua a compra e venda de imóveis, não integrando referido bem o seu ativo permanente (conforme decidido por este Conselho Superior da Magistratura nos autos da Apelação Cível nº 000.335.6/0-00).
Mas tal hipótese não se encontra presente.
Não merecem guarida, portanto, os argumentos trazidos pelo recorrente.
Ainda que a alienação do imóvel tenha sido motivada pela existência de dívida trabalhista, não se pode, na presente seara administrativo-registral, pretender discutir eventuais privilégios deste ou daquele crédito, tratando-se de matéria afeta com exclusividade à via jurisdicional.
Ante o exposto, mantém-se a procedência da dúvida e se nega provimento ao recurso interposto.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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