Despachos/Pareceres/Decisões
95968/2008
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ACÓRDÃO _ DJ 959-6/8
: 25/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 959-6/8, da Comarca de PIRAJUÍ, em que são apelantes JOSÉ CARLOS DE TOLEDO e OUTROS e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTO E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do Relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores ROBERTO VALLIM BELLOCCHI, Presidente do Tribunal de Justiça e MUNHOZ SOARES, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 02 de dezembro de 2008.
(a) RUY CAMILO, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Negado registro de compromisso de venda e compra e cessão de direitos – Cedente que não figura como titular do domínio no fólio real – Ofensa ao princípio da Continuidade – Registro inviável – Recurso não provido.
Trata-se de apelação interposta por José Carlos de Toledo, Josiane Rodrigues da Silva Toledo, Geraldo Valentim de Toledo e Shirley Maria de Mattos Toledo, contra sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Pirajuí, que negou o registro de compromisso de compra e venda com cessão de direitos sobre imóvel, relativo à parte de 07 alqueires a ser destacada do prédio matriculado sob número 7.416, por ferir o princípio da continuidade.
Os apelantes sustentaram, em síntese, que a averbação (AV.007) altera a titularidade do domínio do imóvel, pois demonstra que o vendedor-cedente adquiriu posse justa, mansa e pacífica sobre a mesma área. Acrescentaram que se a escritura pública de 31/07/98 tivesse sido registrada sem omissões, não haveria necessidade de se averbar posteriormente a existência de compromisso de venda e compra anterior sobre parte do imóvel alienado, sendo certo que o vendedor-cedente já teria, a partir de então, tomado providências para fazer valer seus direitos. Aduziram que pretendem o registro do contrato de cessão em exame, a fim de torná-lo público, assegurando o direito real de José Carlos de Toledo e sua mulher.
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.
É o relatório.
O presente recurso não comporta provimento.
O título apresentado pelos apelantes não pode, pois, ser admitido no fólio real.
O instrumento particular de compromisso de compra e venda com cessão de direitos sobre parte destacada do imóvel matriculado sob n° 7.416 do Registro de Imóveis de Pirajuí, objeto do procedimento de dúvida em tela, apresenta como vendedores-cedentes Geraldo Valentim de Toledo e sua mulher, os quais, porém, não figuram como titulares do domínio de referido imóvel na matrícula de fls. 12/13.
Tal matrícula aponta Selso Luiz Smaniotto como proprietário da totalidade do imóvel ali descrito, que foi adquirido de José Athos da Silveira Bueno e sua mulher, conforme R.004.
De acordo com as lições de Afrânio de Carvalho, in Registro de Imóveis, 4ª ed., Forense, pág. 252, “o princípio de continuidade, que se apóia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente”.
No compromisso de venda e compra em exame, figura como outorgante pessoa que não consta do fólio real como titular de direito real sobre o imóvel negociado, e, portanto, sob pena de flagrante ofensa ao trato sucessivo, mostra-se impossível o registro do título apresentado.
A averbação n° 007 (fls. 13v°), feita na matrícula do imóvel, comprova apenas que na escritura pública de venda e compra pela qual o atual proprietário, Selso Smaniotto, adquiriu o prédio de José Athos da Silveira Bueno e sua mulher, foi feita expressa menção ao fato de que o adquirente tinha conhecimento de que parte do imóvel adquirido estava sendo ocupada por Valentim de Toledo em virtude de instrumento particular de venda e compra, mas ela não confere nenhum direito real ao ora apelante Valentim de Toledo, visto que referido título não foi registrado e a averbação não tem o condão de suprir tal omissão.
Nos dizeres de Orlando Gomes, “in Direitos Reais”, 19ª ed., Forense, pág. 164, “Sem transcrição, não se adquire ‘inter vivos’ a propriedade de bem imóvel. É seu principal modo de aquisição. Não basta o título translativo. Preciso é que seja registrado. Do contrário, não opera a transferência, a que, simplesmente, serve de causa. Assim é nos sistemas jurídicos, como o nosso, que não reconhecem força translativa aos contratos. Neles, o negócio jurídico, que tenha a função econômica de transferir o domínio, produz, tão-somente, a obrigação de o transferir. Quem quer adquirir a título oneroso um bem de raiz serve-se do contrato de compra e venda, instrumentado numa escritura pública, que é o “títulus adquirendi”, da propriedade da coisa comprada. Para que a transferência se verifique, isto é, para que o comprador se torne o dono da coisa comprada, é preciso que o título de aquisição seja registrado no Ofício de Imóveis.”
Não obstante o artigo 167, I, ‘9’, da Lei de Registros Públicos, preveja que no Registro de Imóveis será feito o registro ‘dos contratos de compromisso de compra e venda, de cessão deste, e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações” , tal não significa que no registro de qualquer desses títulos se possa prescindir da observância ao princípio da continuidade e, por conseguinte, descabe o pretendido registro do compromisso de compra e venda com cessão de direitos sobre imóvel de fls. 17/23, visto que, como dito, o vendedor-cedente, Geraldo Valentim de Toledo, não consta do fólio real como titular do domínio da parte destacada do imóvel matriculado sob n° 7.416 que transferiu a José Carlos de Toledo.
Por fim, ressalte-se constar expressamente da averbação n° 007, feita na matrícula em tela, que o instrumento particular de compromisso de venda e compra que foi passado em favor de Valentim de Toledo não foi cumprido e que os vendedores do imóvel se comprometeram a ajuizar ação, visando à desocupação do prédio, o que indica que o atual proprietário, Selso Smaniotto, comprou o imóvel em sua totalidade, e não com a ressalva de que parte do prédio supostamente pertenceria a terceiros, como sustentado em apelação, sendo certo que eventual discussão acerca da validade ou não dos negócios realizados tendo por objeto o imóvel matriculado sob n° 7.416, do Registro de Imóveis de Pirajuí, não pode ser apreciada no âmbito administrativo da dúvida, tratando-se de controvérsia de caráter jurisdicional, que, portanto, é impertinente a esta sede.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.
(a) RUY CAMILO, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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