Despachos/Pareceres/Decisões
80262/2007
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ACÓRDÃO _ DJ 802-6/2
: 24/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 802-6/2, da Comarca de DESCALVADO, em que é apelante MARIA AMÉLIA ASSONI MAURO e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 14 de dezembro de 2007.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Negativa de acesso ao registro de carta de adjudicação expedida em ação de divisão judicial de imóvel – Deficiência descritiva da matrícula concernente ao todo – Falta, ademais, de coincidência entre a metragem do imóvel constante do registro e a indicada no título – Ofensas ao princípio da especialidade registral – Recurso improvido.
Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Carta de adjudicação expedida em ação de divisão de imóvel - Divergência entre as frações ideais dos co-proprietários discriminadas na divisão e aquelas constantes da matrícula – Registro inviável – Recurso improvido.
Registro de Imóveis – Carta de adjudicação expedida em ação de divisão judicial de imóvel - Alienação, por alguns dos condôminos de partes ideais do imóvel na pendência da ação de divisão sem o correspondente registro das transmissões de domínio – Violação ao princípio da continuidade registral – Acesso do título ao fólio real negado – Recurso improvido.
1. Cuidam os autos de dúvida de registro de imóveis suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica e Segundo Tabelião de Protestos de Letras e Títulos da Comarca de Descalvado, a requerimento de Maria Amélia Assoni Mauro, referente ao ingresso no registro de carta de adjudicação expedida nos autos do processo n. 86/81, da 1ª Vara Judicial da referida Comarca, concernente a ação de divisão judicial de imóvel objeto da matrícula n. 4.318 daquela serventia. Após regular processamento, com impugnação por parte da interessada e manifestação do representante do Ministério Público, a dúvida foi julgada procedente para o fim de manter a recusa do Oficial em registrar o título, por violação aos princípios registrais da especialidade e continuidade, bem como devido à não apresentação tempestiva de documentos exigidos para o ingresso da carta de adjudicação no fólio real (fls. 80 a 85).
Inconformada com a respeitável decisão, interpôs a interessada Maria Amélia Assoni Mauro, tempestivamente, o presente recurso. Sustenta a Apelante, inicialmente, que a questão relativa à obrigatoriedade da apresentação do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) e do comprovante de quitação do Imposto Territorial Rural dos últimos cinco anos se encontra superada, devido à juntada de ambos os documentos no desenrolar da dúvida. No mais, argumenta que inexistiu, no caso, violação aos princípios da especialidade e continuidade registrais, por se tratar de registro de título judicial, expedido em ação de divisão de imóvel rural, onde houve levantamento topográfico e descrição pormenorizada do bem, não resultando impedido o ingresso da carta de adjudicação em questão pela imprecisa descrição daquele na matrícula original, aberta há muitos anos atrás. Acrescenta, ainda, que o que se pretende, no caso, é o mero acréscimo da descrição da linha perimétrica que separa os imóveis divididos, sem que se possa falar em verdadeira alteração do registro ou prejuízo a terceiros. Daí, inclusive, prossegue, não se mostrar indispensável prévia retificação do registro, pela via de procedimento próprio, o que, de todo modo, segundo entende, pode ser suprido nestes próprios autos, valendo-se dos dados da perícia judicial realizada na ação de divisão. Por outro lado, aduz que a diferença de metragem do imóvel dividido, entre o que consta da matrícula e o apurado pelo perito judicial é insignificante e justifica-se, plenamente, por ter sido o imóvel alienado originalmente “ad corpus” e não “ad mensuram”, circunstância que, uma vez mais, não constitui óbice ao registro pretendido. Finalmente, impugna a relevância das divergências verificadas nos percentuais atribuídos aos condôminos na divisão e aqueles que constituem suas partes ideais inseridas na tábua registral, bem como da alienação das frações ideais de alguns dos condôminos a terceiros, sem a devida inserção no fólio real, à luz do disposto no art. 42 do Código de Processo Civil (fls. 93 a 117).
A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se no sentido do não conhecimento do recurso, devendo-se ter por prejudicada a dúvida, e, no mérito, pelo não provimento do apelo (fls. 132 a 136).
É o relatório.
2. De acordo com o que se verifica nos autos, a Apelante conformou-se com a exigência do Oficial Registrador, no tocante à exibição do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural e dos comprovantes de quitação com o Imposto Territorial Rural, ao apresentá-los no curso do presente processo (fls. 30 a 32).
Ocorre que, conforme se tem decidido no âmbito deste Conselho Superior da Magistratura, na dúvida não se admite a “oportunidade para juntada de documentos que objetivem sanar o título, por isso mesmo que a dúvida se destina a decidir sobre título pré-constituído” (Ap. Cív. n. 21.012-0/9 – rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga).
Além disso, como bem anotado pela Douta Procuradoria Geral de Justiça (fls. 134), o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural apresentado não se encontra atualizado, já que não abrange o ano de 2005, mostrando-se a documentação, conseqüentemente, insatisfatória.
Assim, a rigor, o que teria havido, na espécie, é a denominada irresignação parcial da Apelante, conduta que tornaria prejudicada a dúvida.
Como tem decidido reiteradamente este Conselho Superior da Magistratura, o procedimento de dúvida não se presta à solução de dissenso relativo a apenas um ou alguns dos óbices opostos ao registro. Isso porque, uma vez afastados os óbices questionados, restariam os demais, que, não atendidos, impediriam, de todo modo, o registro.
Anote-se que, entender de maneira diversa implicaria admitir decisão condicional, ficando o registro do título, uma vez afastados os óbices objeto da dúvida, na dependência do cumprimento das demais exigências pelo interessado. Ademais, a discussão parcial dos óbices, sem atendimento às exigências tidas como corretas, levaria à prorrogação do prazo de prenotação do título sem amparo legal (CSM – Ap. Cív. n. 93.875-0/8 – j. 06.09.2002 – rel. Des. Luiz Tâmbara; Ap. Cív. n. 71.127-0/4 – j. 12.09.2000 – rel. Des. Luís de Macedo; Ap. Cív. n. 241-6/1 – j. 03.03.2005 – rel. Des. José Mário Antonio Cardinale).
De todo modo, conveniente, no caso, o exame das demais razões que levaram à recusa do registro da carta de adjudicação apresentada pela Apelante, para a eventualidade de futura reapresentação do título.
Inicialmente, cabe lembrar que o fato de se tratar de título judicial não exclui a necessidade de submissão à qualificação registral, incumbindo ao Oficial Registrador impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos legais, quer seja consubstanciado em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais (NSCGJ, Cap. XX, item 106). Dessa maneira, “a circunstância de a sentença, nos autos da divisão, ter passado em julgado, tem-se insistido, não a isenta do ônus de satisfazer os requisitos registrários (cfr., deste Conselho, Apelações ns. 2.369-0, 3.030-0, 3.035-0, 3.090-0, 3.433-0, 3.275-0, 3.814-0, 6.615-0, 6.508-0), e a desqualificação, por evidente, não vulnera o título, mas examina a só possibilidade de sua inscrição” (Ap. Cív. n. 14.583-0/7 – j. 13.03.1992 – rel. Des. Dínio de Santis Garcia).
Na hipótese, deve ser observado que a matrícula correspondente à totalidade do imóvel objeto da ação de divisão, de onde se originou o título aqui discutido, não traz descrição adequada do bem, à luz do que prevê o artigo 176, § 1º, II, “a”, da Lei n. 6.015/1973, carecendo da enunciação de sua figura e de suas medidas de contorno e referência, bem como de identificação das perimetrais e deflexões, além dos confrontantes (fls. 48), o que implica, por evidente, violação ao princípio da especialidade registral.
Daí por que o fracionamento levado a efeito com a divisão em partes certas e descritas não pode ser registrado, pois, devido à descrição incompleta do todo, a divisão acaba impondo como resultantes parcelas que também não permitem perfeita localização na totalidade.
Pertinente, no ponto, invocar, uma vez mais, precedente deste Conselho, em julgado relatado pelo eminente Desembargador Antônio Carlos Alves Braga:
“Ao se examinar tal assentamento, bem se vê que o imóvel a ele atinente encontra-se pobremente descrito, sem identificação das perimetrais e das deflexões.
Se é assim, a divisão em partes certas e descritas, tal como sucedido, se levada ao fólio implicará em evidente afronta à disponibilidade qualitativa.
Em verdade, dada a descrição incompleta da área, o fracionamento impõe como resultante parcelas que não podem ser definidas, de forma geodésica, dentro do todo.
Mas, como já decidiu este Conselho, ‘nas segregações e divisões, o registro das parcelas destacadas exige sua localização dentro do todo, e se o lugar deste é incerto, não é de se admitir, em caso algum, que a incerteza se difunda com novas matrículas referentes às partes’.(...)” (Ap. Cív. n. 25.179-0/9 – j. 31.08.1995).
Além do mais, como o reconhece a própria Apelante (fls. 103 e 105), verifica-se divergência entre a área total do imóvel, tal como constante da matrícula, e a área apurada no laudo pericial elaborado na ação de divisão, não se podendo, também por isso, admitir o ingresso do título no fólio real, ainda aqui sob pena de afronta à especialidade registral exigida.
Como já decidido por esta Corte, “A lei exige que haja coincidência na caracterização do imóvel constante do título e do registro anterior, fixando a obrigatoriedade de exata correspondência das medidas perimetrais e área de superfície, requisito que não pode ser superado pela afirmativa das recorrentes de que as diferenças seriam de pouca monta, razão pela qual, presentes tais divergências, mesmo que de poucos centímetros, não é possível o ingresso do título sem a prévia retificação do registro de origem” (Ap. Cív. 51.416-0/7 – j. 10.09.1999 – rel. Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição).
E há mais ainda. Conforme destacado pelo Oficial Registrador, verifica-se, igualmente, descoincidência entre as frações ideais dos condôminos, constantes da matrícula do todo, e as frações ideais discriminadas como de seu domínio na ação de divisão (fls. 47), com nova falta de sintonia entre o título que se pretende inscrever e o registro.
Por todas essas razões, imperativa a prévia retificação do registro imobiliário, para fins de acesso do título à tábua predial, por meio de processo próprio e específico, disciplinado no art. 213 da Lei n. 6.015/1973, insuscetível de ser substituído por pronunciamento a respeito no âmbito da dúvida registral, processo sabidamente de cognição restrita e específica.
Confiram-se, no tema, os seguintes julgados deste Conselho Superior da Magistratura:
“A deficiência descritiva da matrícula só poderá ser suprida com a observância do devido processo legal, previsto no artigo 213 e parágrafos da Lei de Registros Públicos. E essa descrição deverá oferecer elementos seguros para que seja possível em seguida descrever, com precisão, as partes que deverão ser separadas do todo, tudo para o rígido controle da disponibilidade geodésica, que deve ser exercido ‘secundum tabulas’ e não por meio de plantas ou outros elementos não cadastrais” (Ap. Cív. n. 23.607-0/9 – j. 31.08.1995 – rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga).
“(...) no procedimento de dúvida não se admitem providências corretivas do registro (...).
Resta ao interessado, pois, valer-se da via retificatória como antecedente obrigatório do registro almejado” (Ap. Cív. n. 25.179-0/9 – j. 31.08.1995 – rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga).
Por fim, resta observar a ocorrência, anotada na respeitável sentença e confirmada pela Apelante (fls. 58 a 60), da alienação por parte de alguns dos condôminos de suas partes ideais a terceiros no curso da ação de divisão, sem que tais transferências de domínio tenham constado do registro, de sorte que alguns dos condôminos indicados, ao final, na ação de divisão não ostentam tal condição à luz do registro de imóveis.
À evidência, inviável se mostra, no caso, o ingresso do título, com discriminação de referidos titulares do domínio, sem que previamente a aquisição conste do fólio real, pois, do contrário, restaria violado o princípio da continuidade registral.
Em suma, de tudo quanto foi acima analisado, resulta a procedência de todos os óbices levantados pelo Oficial Registrador, como bem decidido pela Meritíssima Juíza Corregedora Permanente, valendo consignar que, a rigor, a dúvida poderia até mesmo ser tida como prejudicada, devido à caracterização, na espécie, da irresignação parcial da Apelante.
Seja como for, a apelação interposta, como impugnação à sentença proferida, deve ser conhecida, por preencher os requisitos de admissibilidade, não comportando, porém, provimento.
Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, nego provimento ao recurso.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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