Despachos/Pareceres/Decisões
75567/2007
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ACÓRDÃO _ DJ 755-6/7
: 24/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 755-6/7, da Comarca de ATIBAIA, em que é apelante ROMILDO FERREIRA DA COSTA e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 29 de novembro de 2007.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis. Dúvida suscitada. Necessidade de prévia apuração do remanescente, ante a desfiguração ocorrida por sucessivos desfalques, a prejudicar o conhecimento da exata extensão da sobra territorial resultante. Medida necessária para evitar burla à legislação que rege o parcelamento do solo. Dúvida procedente. Negado provimento ao recurso.
1. Cuida-se de recurso interposto contra sentença proferida (fls. 50/51) pela MM. Juíza Corregedora Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e anexos da Comarca de Atibaia, que acolheu dúvida suscitada, negando acesso ao fólio de instrumento particular de compromisso de compra e venda datado de 6/8/75, relativo aos lotes n° 3108, 3109 e 3110 da Vila Nova Trieste, em Jarinú (Transcrição n° 12.924).
Assim se decidiu, acolhendo a manifestação do registrador que não deu por atendidos todos os requisitos formais exigíveis para a almejada providência. Isto porque haveria necessidade de prévia apuração do remanescente do imóvel, que sofreu inúmeros desfalques de partes de sua área, além da regularização do loteamento.
Alega o recorrente (fls. 54/57), em resumo, ser o caso de reforma da decisão atacada. Isto porque sua pretensão estaria respaldada no direito, não havendo necessidade de prévia regularização, sendo incabíveis tais exigências. Ademais, imóveis lindeiros já estariam com sua matrícula individualizada. Assim sendo, requer a reforma da decisão.
A douta Procuradoria de Justiça opinou, no mérito, pelo improvimento do recurso (fls. 74/77).
É o relatório.
2. Analisando-se os elementos constantes dos autos, não há mesmo como se realizar o registro, conforme bem ressaltado tanto pelo Oficial suscitante, quanto pela sua MMª Juíza Corregedora e ainda pelos zelosos membros do Ministério Público que aqui oficiaram nas duas instâncias.
No caso em tela, a situação demanda prévia regularização do loteamento ou retificação, para apuração da área remanescente, devido aos sucessivos desfalques ocorridos ao longo dos anos.
Neste sentido, dispõe a Lei nº 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos):
Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação: (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
(...)
§ 7º Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser apurados os remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados como confrontantes tão-somente os confinantes das áreas remanescentes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004).
Assim sendo, o desmembramento sucessivo e reiterado de várias partes do imóvel enseja uma retificação, para se apurar o remanescente, vez que tal porção resultante não ficou bem localizada e dimensionada.
Termos em que, necessária a prévia apuração do remanescente, pois os desfalques havidos prejudicam a visualização, com segurança, da sobra territorial que lhe restou.
Conforme já destacou o Egrégio Conselho Superior da Magistratura, no julgamento da Apelação Cível n° 35.016-0/4:
“Não há como registrar parcela destacada de área maior, quando não for possível controlar, com eficiência, e a partir de elementos tabulares, a disponibilidade da área destacada e da remanescente”.
Definitivamente, a situação formada ao longo dos anos não permite hoje uma localização com exatidão no interior da área, impossibilitando o registrador de controlar com eficiência, a partir dos elementos constantes dos assentamentos registrários, sua disponibilidade sob os aspectos quantitativo e geodésico, ou seja, a localização exata de tal lote, o que inviabiliza, sem prévia retificação dos assentamentos registrários para apurar o remanescente, a providência almejada.
Em que pese o empenho de seu digno procurador, os argumentos trazidos pelo recorrente não alteram esta realidade.
Se imóveis lindeiros já estão com sua matrícula individualizada, isto não significa que eventuais erros pretéritos, caso ocorridos, tenham o condão de legitimar a perpetuação de tal situação.
A falta de controle qualitativo e quantitativo deve ser evitada, em nome da segurança jurídica e da fé pública.
Pouco importa a extensão da área a ser retificada, em relação ao tamanho que será objeto do destaque. O que releva é evitar a continuidade da segregação de área já desfigurada por sucessivos e reiterados desmembramentos.
Em hipótese semelhante, esta Corregedoria Geral da Justiça assim já decidiu (Processo CG nº 319/2005):
“Inviável o acolhimento da pretensão recursal. Cediço que se cuida de um loteamento sem formalização tabular, de modo que dar guarida ao pedido em relação aos lotes apontados, sem atentar para a legislação de parcelamento do solo, importaria manifesta afronta aos princípios que norteiam o Registro de Imóveis.
A abertura de matrículas em hipóteses quejandas, longe de configurar, como se busca fazer crer, ato sem maior repercussão a ser singelamente praticado independentemente de outras considerações, passa pela inarredável observância das exigências legais e normativas para que o chão possa ser fracionado.
Do contrário, perderiam elas, por completo, a razão de existir. Bastaria que alguém, sem nenhuma sorte de fiscalização ou controle, alienasse a terceiros diversas partes de área sua para que qualquer deles (ou, mesmo, todos) pudesse reclamar do Oficial matrícula individualizada, dando azo a nova realidade ‘in tabula’. Seria algo como comprar em grosso e vender a retalho, com desprezo pelos cuidados que as diferentes ordens de interesses envolvidos impõem, o que não se admite na esfera registrária.
Sem condão de modificar tal panorama a circunstância de haver a Prefeitura Municipal tributado os lotes separadamente, lançando IPTU, pois a tributação decorre de critérios próprios, distintos dos que regem o fólio real. Este o entendimento pacífico e reiterado desta Corregedoria Geral.
Ante o exposto, mantém-se a procedência da dúvida e se nega provimento ao recurso interposto.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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