Despachos/Pareceres/Decisões
75661/2007
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ACÓRDÃO _ DJ 756-6/1
: 24/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 756-6/1, da Comarca de ATIBAIA, em que é apelante ROMILDO FERREIRA DA COSTA e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em julgar prejudicada a dúvida e não conhecer do recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 29 de novembro de 2007.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS. Recurso contra sentença que manteve as exigências do Oficial e julgou procedente a dúvida suscitada. Dúvida prejudicada em decorrência da concordância com algumas das exigências apresentadas pelo registrador. Recurso não conhecido.
1. Tratam os autos de dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Atibaia, que recusou o registro de instrumento particular de compromisso de compra e venda que tem por objeto o lote de terreno número 3461 do imóvel denominado “Vila Nova Trieste”, transcrito sob número 12.924, sob o fundamento de que a Imobiliária Del Giglio Ltda., promitente vendedora, implantou loteamento no local e transmitiu lotes destacados da área maior, os quais passaram a ser registrados sob o sistema antigamente adotado de desmembramento com o controle apenas da disponibilidade quantitativa da área, e que o remanescente do loteamento não foi registrado nos termos do Decreto-lei 58/37 e seu regulamento, Decreto 3079/38, ou nos termos da Lei 6766/79, e nem regularizado conforme as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, item 52 e seguintes do capítulo XX. Acrescenta que não houve apresentação do contrato social da pessoa jurídica vendedora do imóvel, nem das certidões negativas de débito do INSS e da Receita Federal, e que, embora conste do contrato que a vendedora está em liquidação desde 1955, esta praticou ato de disposição de imóvel, e que não há menção do número de seu CNPJ ou CGC, nem do número do CPF/MF do compromissário comprador.
A r. sentença do Juízo Corregedor Permanente julgou procedente a dúvida, sob os mesmos fundamentos da recusa do registrador, no que diz respeito à necessidade de regularização da área, de acordo com a legislação vigente e normas da Corregedoria Geral da Justiça.
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimento do recurso.
É o relatório.
2. A dúvida suscitada está prejudicada e o recurso não deve ser conhecido.
Dentre os óbices apresentados pelo registrador -irregularidade do loteamento implantado, não apresentação do contrato social e das certidões negativas de débito do INSS e da Receita Federal, omissão no contrato do CNPJ ou CGC da empresa promitente vendedora e do CPF/MF do promissário comprador - foram aceitos pelo recorrente aqueles referentes ao contrato social e o número do CPF/MF do promissário comprador.
Com efeito, verifica-se que com a impugnação da dúvida vieram documentos não apresentados no momento em que esta foi suscitada, quais sejam, o contrato social da empresa promitente vendedora, o distrato social e publicação do extrato do instrumento de sua dissolução no Diário Oficial, além da manifestação de que é sanável a apresentação do CPF/MF do compromissário comprador, o que demonstra conformismo com estas exigências.
É iterativa a jurisprudência que não admite providências destinadas a sanar os óbices apresentados pelo registrador no curso do procedimento da dúvida, porque este proceder acarreta indevida prorrogação dos efeitos da prenotação, em prejuízo a eventuais detentores de títulos contraditórios.
Assim, para que a insurgência seja analisada e decidida, é imprescindível que os óbices levantados no momento da suscitação permaneçam durante o decorrer do procedimento, até solução final.
Neste sentido, dentre inúmeras outras: Apelações Cíveis números 15.205-0/0, 31.719.0/3, 59.191.0/7, 000.088.6/2, 000.519.6/0 e 000.643.6/6-00.
Outrossim, mesmo que a dúvida não estivesse prejudicada e fosse possível o exame do mérito, o óbice questionado em relação à necessidade de regularização da área não é, em princípio, suscetível de afastamento, porque está em conformidade com a jurisprudência neste sentido em casos análogos ao ora discutido.
Este Colendo Conselho Superior da Magistratura, na Apelação Cível nº 000.651.6/2-00, na qual fui relator, transcreveu trecho da Apelação Cível nº 188-6/9, da Comarca de Barueri, ao analisar questão referente à pretensão de registro de título cujo lote foi destacado de área transcrita, e assim decidiu:
“Cuida-se de porção de terreno que se pretende extrair de área maior transcrita perante o 11º Oficial do Registro de Imóveis da Capital, mas cumpre ter em mente que este, na certidão que expediu, consignou “que o imóvel da transcrição nº 20.229, relatada no início da presente certidão, não foi objeto de loteamento ou desmembramento registrado(ou regularizado) neste cartório”(fls. 76 verso).
Aplica-se, pois, o escólio de Narciso Orlandi Neto: “As regras reunidas no princípio da especialidade impedem que sejam registrados títulos cujo objeto não seja exatamente aquele que consta do registro anterior. É preciso que a caracterização do objeto do negócio repita os elementos de descrição constantes do registro. Quando se tratar, por exemplo, de alienação de parte de um imóvel, necessário será que a descrição da parte permita localizá-la no todo e, ao mesmo tempo, contenha todos os elementos necessários à abertura da matrícula(conf. Jorge de Seabra Magalhães, ob. cit., p.63)”(Retificação do Registro de Imóveis, Ed.Oliveira Mendes, São Paulo, 1997, p.68).
Em que pese a alegação de que o parcelamento é antigo, anterior à Lei nº 6.766/79 e realizado na vigência do Decreto-lei nº 58/37, cumpre ter em mente que, no âmbito do Registro Imobiliário propriamente dito, não se encontram dados suficientes para individualizar o “lote” em testilha, bem como o remanescente da área total primitiva. Do ponto de vista tabular, não modificam a situação a existência de certidões expedidas pela Prefeitura Municipal de Jandira (fls. 101/102), referentes ao cadastramento de tal terreno, nem a juntada de plantas pela recorrente (fls. 103/105). São documentos que poderão subsidiar pedido futuro, voltado à retificação ou regularização registrária, mas que não têm o condão, por estranhos ao fólio real, de viabilizar o pronto registro pretendido.
Nesta esteira, já decidiu este Conselho, ao apreciar a Apelação Cível nº 35.016-0/4, que “não há como registrar parcela destacada de área maior, quando não for possível controlar, com eficiência, a partir de elementos tabulares, a disponibilidade da área destacada e da remanescente”. Grifei
Oportuna, pois, a observação do Oficial suscitante, no sentido de que, à margem da transcrição original, foram efetuadas as averbações de abertura das Ruas Jandira, Fernando Pessoa, Sorocabana, São José, Piratininga e Progresso, mas sem a perfeita delimitação, verificando-se, ainda, além disso, que a área maior transcrita sofreu diversos destaques, “o que impossibilita o controle da disponibilidade quantitativa e da especialidade” (fls. 04).
Ou seja, os elementos presentes no álbum real, que são os que efetivamente importam para a finalidade colimada, não propiciam a certeza e a segurança indispensáveis para que possa ser levado a efeito o registro do título apresentado.
Como elucidado no julgamento da Apelação Cível nº 62.498-0/5, da Comarca de Guarulhos, independentemente da discussão sobre a necessidade de registro do loteamento realizado sob a égide do Decreto-lei nº 58/37, não se admite que o lote seja registrado sem a adequada especificação geográfica:
“Registro de Imóveis – Venda e compra de parte certa de imóvel – Desmembramentos anteriores - Necessidade de prévia retificação do registro para apuração do remanescente – Registro do título contratual, recusado por tal motivo.”
Contém o V.Acórdão trecho esclarecedor:
“A precariedade da descrição de tais lotes não permite sua localização com exatidão no terreno, impossibilitando o registrador de controlar com eficiência, a partir dos elementos constantes dos assentamentos registrários, a disponibilidade da área sob os aspectos quantitativo e geodésico, ou seja, a localização exata de tais lotes e daquele mencionado na escritura pública apresentada a registro na gleba maior, o que inviabiliza, sem prévia retificação dos assentamentos registrários para apurar as áreas ocupadas pelos lotes referidos nas mencionadas transcrições e a remanescente, o registro do título contratual”.
Este mesmo julgado menciona outros no mesmo sentido: Apelações Cíveis números 74.831-0/9, da Comarca da Capital e 91.612-0/4, da Comarca de Guarulhos.
O entendimento perfilhado no julgado acima transcrito bem se aplica ao caso em tela.
Diante do exposto, dou por prejudicada a dúvida e não conheço do recurso.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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