Despachos/Pareceres/Decisões
76960/2007
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ACÓRDÃO _ DJ 769-6/0
: 24/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 769-6/0, da Comarca de PIRACICABA, em que é apelante MARCO ANTONIO CHIARELLA e apelado o 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 14 de dezembro de 2007.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis – Unidade condominial - Dúvida julgada procedente – Negativa de acesso ao registro de mandado extraído dos autos de ação de adjudicação compulsória – Título inapto ao ingresso no registro imobiliário – Instrumentação do título que se deve materializar por carta de sentença - Necessidade, ainda, de comprovação de quitação das obrigações do alienante para com o condomínio, sem o que não se admite o acesso, ao fólio real, da transferência de domínio – Recurso não provido.
1. Cuidam os autos de dúvida de registro de imóveis suscitada pelo Primeiro Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Piracicaba, a requerimento de Marco Antonio Chiarella, referente ao ingresso no registro de mandado judicial, expedido em ação de adjudicação compulsória que tramitou perante a 4ª Vara Cível daquela mesma Comarca. Após regular processamento, com impugnação por parte do interessado e manifestação do representante do Ministério Público, a dúvida foi julgada procedente, ratificando o Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente as razões apresentadas pelo oficial registrador (fls. 42 e v.).
Inconformado com a respeitável decisão, interpôs o interessado Marco Antonio Chiarella, tempestivamente, o presente recurso. Em preliminar, argüiu a nulidade da decisão proferida, por ausência de fundamentação, em afronta à norma do art. 93, IX, da Constituição Federal e do art. 165 do Código de Processo Civil. No mérito, sustenta que os óbices levantados pelo Oficial Registrador não podem prevalecer, já que o título apresentado para registro, na forma de mandado, é hábil para ingresso no fólio predial; não se faz necessária a juntada de declaração firmada pelo síndico do edifício onde localizado o bem a respeito da ausência de débitos condominiais; e despiciendo se mostra o prévio cancelamento da hipoteca instituída sobre o imóvel para o registro do título (fls. 47 a 57).
A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se no sentido da anulação da sentença e, quanto ao tema de fundo, pelo improvimento do apelo (fls. 62 a 64).
É o relatório.
2. A preliminar de nulidade da sentença, por ausência de fundamentação, não pode ser acolhida.
Com efeito, embora sem o emprego da melhor técnica, o Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente fundamentou sua decisão mediante remissão às razões apresentadas pelo Oficial Registrador para a recusa do registro do mandado expedido nos autos da ação de adjudicação compulsória do imóvel ora em discussão.
Observe-se que em sua manifestação o Oficial Registrador discriminou exaustivamente os óbices e os fundamentos jurídicos e legais da recusa, em pronunciamento passível de aproveitamento pelo magistrado de primeiro grau, valendo lembrar que se está diante de processo de natureza administrativa, destituído das formalidades próprias do processo jurisdicional, exceção feita àquelas concernentes às garantias do devido processo legal.
A propósito, cabe anotar que, na hipótese, a decisão proferida, apesar de – repita-se – redigida sem a melhor técnica, permitiu tranqüila impugnação por parte do Apelante, como se verifica das alentadas razões de recurso deste último, o qual, conseqüentemente, não experimentou qualquer prejuízo, em especial no tocante à possibilidade de conhecer os fundamentos da decisão e de impugná-la adequada e tempestivamente.
Assim, deve a preliminar de nulidade da decisão ser rejeitada.
Quanto ao tema de fundo, pesem embora os argumentos expendidos pelo Apelante, tem-se que o recurso não comporta provimento.
Em primeiro lugar, impõe-se assinalar que o título hábil para instrumentalizar a adjudicação compulsória de bem imóvel é, efetivamente, a carta de adjudicação ou a carta de sentença expedida nos autos da ação judicial correspondente.
A própria norma invocada pelo Apelante autoriza tal conclusão, já que, nos termos do aludido art. 16, § 2º, do Decreto-lei n. 58/1937, o título apto a ser inscrito no fólio real é a sentença transitada em julgado, que adjudicar o imóvel ao compromissário comprador. Dessa forma, sendo o título inscritível sentença, parece claro que deveria ter sido instrumentalizado pela respectiva carta, para fins de transmissão de domínio, a menos que a lei dispusesse expressamente de forma diversa, discriminando o mandado judicial para tal finalidade.
É certo que se poderia abstrair a denominação atribuída ao título, se a sua forma e o seu conteúdo correspondessem ao de verdadeira carta de sentença, em conformidade com o disposto no item 54 do Capítulo IV das NSCGJ. Todavia, não é o que se dá no caso, faltando ao documento apresentado a registro peças essenciais, como cópia da autuação dos autos do processo, termos de abertura e encerramento e termo de conferência de peças firmado pelo escrivão-diretor, além da qualificação completa das partes.
Em segundo lugar, não há como ignorar a norma do art. 4º, parágrafo único, da Lei n. 4.591/1964, segundo a qual a alienação de unidades condominiais, assim como a transferência de direitos a elas relativos, depende de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio, razão pela qual este Conselho Superior da Magistratura tem entendido que, sem tal comprovação, não se admite o acesso ao fólio real do título de transferência de domínio (Ap. Cív. n. 56.318-0/6 – rel. Des. Nigro Conceição e Ap. Cív. n. 158-6/2 – rel. Des. José Mário Antonio Cardinale).
Saliente-se que a superveniência da norma do art. 1.345 do novo Código Civil em nada alterou o quadro concernente à matéria aqui em discussão. Isso porque o art. 1.345 do CC/2002, “longe de revogar tal regra [do art. 4º, p.u., da Lei n. 4.591/1964], teve por escopo, tão-somente, explicitar o caráter ‘propter rem’ dos débitos condominiais. É norma destinada a preservar o condomínio de inadimplemento decorrente de eventual disputa entre alienante e adquirente acerca da responsabilidade pelo pagamento. Porém, de modo nenhum exime o primeiro daquela obrigação antes destacada, que é requisito legal para alienação da unidade e representa garantia não só a favor da comunidade condominial, mas, também, do próprio adquirente, máxime ante a responsabilidade realçada pelo citado dispositivo do Código Civil” (CSM - Ap. Cív. n. 158-6/2).
Na verdade, a única das exigências feitas pelo Oficial Registrador passível de ser afastada, na espécie, é a relacionada ao prévio cancelamento da hipoteca que grava o imóvel, na medida em que este Conselho Superior tem considerado que a existência de registros de hipoteca e penhora sobre o imóvel não configura impedimento para o registro de carta de adjudicação expedida nos autos de ação de adjudicação compulsória (Ap. Cív. n. 437-6/6 – rel. Des. José Mário Antonio Cardinale). Contudo, trata-se, aqui, de óbice irrelevante para o Apelante, o qual, segundo consta, dispõe da documentação necessária para a baixa na hipoteca.
De todo modo, o certo é que devido aos outros dois óbices acima indicados, o ingresso do título apresentado, no registro imobiliário, mostra-se inviável. A pretensão do Apelante, por via de conseqüência, não pode ser acolhida.
Por fim, cabe examinar a petição apresentada pelo Condomínio Edifício Solar Visconde de Arantes, na condição de terceiro interessado, por meio da qual denuncia que o compromisso de venda e compra do imóvel que embasou a ação de adjudicação compulsória de onde se originou o título objeto da presente foi reconhecido judicialmente como negócio simulado (fls. 69 a 71).
No ponto, impõe-se anotar que, além de tal assertiva não ter vindo acompanhada de comprovação, a realidade é que a adjudicação do imóvel em favor do ora Apelante foi decidida por sentença proferida em processo jurisdicional, com trânsito em julgado, não se podendo discutir no âmbito administrativo da dúvida registral sua subsistência ou não, até porque não consta ter sido ela invalidada ou desconstituída por qualquer outra decisão jurisdicional.
Aqui, o que efetivamente importa é a possibilidade ou não de ingresso do título judicial em questão no fólio real, o que se verifica impossível, como visto.
Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, nego provimento ao recurso.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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