Despachos/Pareceres/Decisões
75462/2007
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ACÓRDÃO _ DJ 754-6/2
: 24/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 754-6/2, da Comarca de ITU, em que é apelante REGINALDO VALADÃO e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em julgar prejudicada a dúvida e não conhecer do recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 09 de outubro de 2007.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis. Dúvida inversamente suscitada. Irresignação parcial que não se admite. Falta da via original do título. Ausência de prenotação. Indispensável a apresentação de CND. Recurso não conhecido. Dúvida dada por prejudicada.
1. Cuida-se de recurso interposto contra sentença proferida (fls. 90/92) pela MMª Juíza Corregedora Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e anexos de Itu, que, em Procedimento de Dúvida Inversa, negou registro à carta de sentença trazida pelo recorrente, expedida pela 1ª Vara Judicial local, nos autos da ação de adjudicação compulsória (processo nº 1.209/98).
Assim se decidiu em razão da falta de Certidão Negativa de Débito da Receita Federal, sendo este o óbice a impedir o almejado registro.
Houve recurso a fls. 97/101, no qual há insurgência contra tal entendimento. Sustenta o recorrente que a negativa ao registro é indevida e merece reforma.
A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não conhecimento ou, sucessivamente, pelo improvimento (fls. 112/116).
É o relatório.
2. De início, pode ser observado que este Conselho Superior da Magistratura é competente, por se tratar de registro “stricto sensu”.
No mais, há óbice ao registro e ele é aqui intransponível.
Tratando-se do Procedimento de Dúvida, não há como se admitir, como aqui ocorre, uma autêntica hipótese de irresignação parcial, que é totalmente vedada pelos precedentes deste Conselho Superior da Magistratura.
É sabido que a dúvida registrária não se presta ao exame parcial das exigências formuladas, porque, ainda que afastada aquela impugnada, permanece a impossibilidade de registro pelo não atendimento das demais, que não foram cumpridas ou contestadas.
Definitivamente, a possibilidade do registro deve estar presente no momento em que, em razão da devolução do título, tiver ocorrido a dissensão entre o apresentante e o oficial registrador.
Desta forma, a aceitação pelo recorrente, de parte das exigências formuladas a fls. 12/18, prejudica a apreciação do restante que foi objeto de questionamento.
Neste sentido, entre outros, os venerandos acórdãos prolatados por este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 60.460-0/8, na Apelação Cível nº 77.606-0/4 e na Apelação Cível nº 94.211-0/6.
Há mais.
O título original deixou de vir aos autos, o que não fica suprido pelas xerocópias aqui trazidas a fls. 24/66.
Igualmente não foi ele prenotado, mas tão somente apresentado para exame e cálculo (fls. 12 e fls. 69, item “3”).
Acerca da hipótese, este Conselho já tem posição firmada, o que se verifica nos arestos a seguir transcritos:
“Dúvida inversamente suscitada - Falta do título original e de prenotação - Inadmissibilidade - Prejudicialidade - Recurso não conhecido. Pacífica a jurisprudência deste Colendo Conselho Superior da Magistratura no sentido da necessidade de apresentação do título original, como decidido na Apelação Cível nº 30.728-0/7. da Comarca de Ribeirão Preto, Relator o Desembargador Márcio Martins Bonilha, nos seguintes termos: ‘Ora, sem a apresentação do título original, não admite a discussão do quanto mais se venha a deduzir nos autos, porque o registro, em hipótese alguma, poderá ser autorizado, nos termos do artigo 203, II, da Lei 6.015/73”.
“Não é demasiado observar que no tocante à exigência de autenticidade, o requisito da exibição imediata do original diz respeito ao direito obtido com a prenotação do título, direito que não enseja prazo reflexo de saneamento extrajudicial de deficiências da documentação apresentada’”.
Prossegue-se:
“Ao ser suscitada a dúvida, a requerimento do interessado, o título recusado deve ser prenotado para que esteja assegurado o direito de prioridade do apresentante. Se fosse admitido cumprir exigência durante o procedimento, estaria aberto caminho para uma injusta prorrogação do prazo da prenotação que, muita vez, viria em prejuízo dos eventuais detentores de títulos contraditórios”.
Conclui-se:
“Não tendo sido mantido nos autos, no original, nem oportunamente prenotado, o título cujo registro pretende a recorrente, não é de ser conhecido o recurso, prejudicadas as demais questões suscitadas pelas partes Apelação Cível nº 43.728-0/7, da Comarca de Batatais, publicado D.O.E., Poder Judiciário, Caderno I, Parte I, de 13 de outubro de 1998, página 04, relatado pelo eminente Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição)”.
No mesmo sentido, o decidido nas Apelações Cíveis nº 441-0, 2.177-0, 4.258-0, 4.283-0, 8.235-0, 8.705-0/6, 8.926-0/4, 10.483-0/1, 10.961-0/3, 12.439-0/6, 13.820-0/2, 16.680-0/4, 17.542-0/2, 17.586-0/2, 18.427-0/5, 73.868-0/0 e 74.974-0/0.
Lembre-se que, conforme estabelecido no subitem 30.1 do capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, mesmo que a dúvida não tenha sido suscitada pelo registrador, ensejando a suscitação direta pelo próprio interessado (o que se conhece por Dúvida Inversa), o título deverá ser obrigatoriamente prenotado.
Enfim, não há como fugir à circunstância que o título carece da apresentação da via original, bem como da realização de prenotação válida, como seria de rigor.
Termos em que, a ausência dos requisitos supra mencionados prejudica a própria Dúvida, que não poderia nem sequer ter sido conhecida.
Nesta hipótese específica, não é caso de se converter o julgamento em diligência para que a omissão seja suprida.
Deveras, não se sabe se, nesse meio tempo, houve ingresso de título contraditório, sendo certo que os efeitos da prenotação sempre se projetam para o futuro, não podendo retroagir (lembrando–se que é o registro que retroage à data da prenotação).
Caso hipoteticamente fosse aqui acolhido o reclamo do recorrente, como se determinar o registro de um título sem prenotação? Como ficará o registro de outros títulos representativos de direitos reais contraditórios eventualmente protocolados após a data em questão?
Finalmente, uma última ressalva há que ser feita.
Para o registro da referida carta de sentença, é indispensável a apresentação das certidões negativas de débito, vez que se pretende transmitir a propriedade de imóvel pertencente a pessoa jurídica.
Neste sentido, a Apelação Cível nº 81.958-0/CSM:
O recorrente objetiva o ingresso, na tábua predial, de carta de adjudicação oriunda de ação de adjudicação compulsória e insurge-se contra a exigência de apresentação de certidões negativas de débitos do INSS e da Receita Federal. Essa providência tem apoio no princípio da legalidade (art. 5º, "caput" e inc. II, da CF/88), visto que o art. 47, I, "b", da lei nº 8.212/91 estabelece: “É exigido documento comprobatório de inexistência de débitos relativos às contribuições sociais, fornecido pelos órgãos competentes, nos seguintes casos: I - da empresa ... b) na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo". Do mesmo teor o art. 84, I, "b", do dec. nº 612/92. A sentença substitutiva da vontade da vendedora e obtida na ação de adjudicação compulsória, para o fim de qualificação registrária, equipara-se à escritura pública de compra e venda e, como tal, necessita do cumprimento da obrigação lateral de oferecimento das certidões negativas de débitos. Aliás, é o que já se decidiu nas Ap. Cív. nºs. 37.382-0/8 - Birigui, Rel. Des. Márcio Bonilha e 66.415-0/7 - Campinas, j. 4.5.2000, por mim relatada.
Em nada destoa o julgado proferido nos autos da Apelação Cível nº 59.192-0/1:
“Registro de Imóveis - Dúvida - Ingresso de mandado judicial expedido nos autos de ação de adjudicação compulsória, independentemente da obtenção do cumpra-se do respectivo MM. Juiz Corregedor Permanente do oficial registrador - Possibilidade, porém, de exame do mérito - Ausência, ainda, de apresentação das certidões negativas do INSS e da Receita Federal, bem como, da guia de recolhimento do ITBI - Necessidade - Óbice previsto em lei - Inteligência do artigo 47, inciso I, letra "b", da Lei Federal nº 8.212/91 - Pretensão de registro indeferida - Recurso Improvido - Decisão mantida.
(...)
Não pode, porém, a sentença substitutiva de vontade permitir às apeladas a obtenção de vantagens e isenções que não alcançariam caso houvesse o cumprimento voluntário da obrigação. A sentença, portanto, não as exime do dever de apresentar certidões negativas previstas na Lei Federal nº 8.212/91, para efeito de registro do título.
Não há na desqualificação do título, portanto, qualquer ofensa à coisa julgada, ou a decisão judicial. Isso porque a sentença supriu a prestação principal de outorga de escritura, mas não as prestações laterais, em especial aquela de apresentação de certidões previdenciárias e fiscais negativas. No contrato de venda e compra, avultam os deveres principais, ou primários, de entrega da coisa vendida e pagamento do preço. Tratando-se de bens imóveis, a outorga da escritura de venda e compra. Há, todavia, deveres laterais, que, ao lado dos deveres primários, interessam ao exato processamento da relação obrigatorial. Tal categoria, sistematizada pela doutrina em vários tipos, envolve deveres de cuidado, previdência, cooperação, informação e esclarecimento” (cfr. MÁRIO JULIO DE ALMEIDA COSTA, Direito das Obrigações, 6ª Edição Almedina, Coimbra, pág. 60; tb. MENEZES DE CORDEIRO, Da Boa Fé no Direito Civil, Coimbra, 1984, vol. I, págs. 603 e seguintes).
Na compra e venda de bens imóveis (ou na sua promessa), ao lado do dever principal de entrega da coisa e outorga da escritura, persistem obrigações laterais, das quais nos interessa aquela de o vendedor estar obrigado a entregar todos os documentos que digam respeito à transmissão do prédio e a prestar todas as informações necessárias sobre a aquisição do transmitente (cfr. JOÃO DE MATOS ANTUNES VARELA, Das Obrigações em Geral, vol. I, 8ª Ed. Almedina, Coimbra, págs. 126/127). Têm as recorridas ação contra a vendedora, para exigir também o cumprimento de obrigações laterais da venda e compra, em especial apresentação de certidões negativas previdenciárias.
O mesmo pode ser dito do v. acórdão proferido nos autos da Apelação Cível n° 99.827-0/3:
“Registro de Imóveis - Carta de adjudicação - Título substitutivo de título negocial - Exigência de certidões negativas - Ausência de prova de fato que autorize a dispensa - Desqualificação - Recurso provido.”
(...)
O caso em tela, malgrado se compreenda a situação do adquirente, envolve matéria já pacificada pelo E. Conselho Superior.
Em primeiro lugar, tranqüilo o entendimento no sentido de que, mesmo em se tratando de título judicial extraído de ação de adjudicação compulsória, exigível, ao respectivo registro, a apresentação de negativas da Previdência e da Receita Federal. Afinal, tendo-se em conta que a adjudicação a rigor substitui vontade negocial e, portanto, um título desta espécie, não se pode, por isso, conceder ao interessado um benefício que ele não teria se a escritura de venda e compra não tivesse sido recusada, ensejando o recurso à jurisdição.
A propósito vale conferir Apelação n. 31.436-0/1, Comarca da Capital.
É certo porém que, mercê de seguidas instruções normativas (O.S. ns. 156/97, 163/97, 182/98, 207/99 e 211/99), os próprios órgãos arrecadadores vêm dispensando a apresentação de certidões negativas quando o imóvel pertença a empresa cuja atividade seja a de comercialização de imóveis, e desde que ele não integre seu ativo fixo.
Nos autos, porém, não há provas a respeito. Não se sabe se o objeto social das empresas é a comercialização referida ou, mais, se é exclusivamente esse o seu fim. Não se sabe, mais, se o imóvel, mesmo objeto de empreendimento maior, integra o ativo circulante da empresa, se assim foi contabilizado. Por fim, não se tem, em momento algum, ainda que não fosse o da escritura, afinal recusada, a declaração expressa da vendedora, sob as penas da lei, de que o imóvel não integrava seu ativo permanente.
Note-se ainda o decidido na Apelação Cível nº 000.176.6/4-00:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Ingresso de mandado judicial expedido nos autos de ação de execução de obrigação de fazer correspondente à outorga de escritura definitiva – Necessidade de apresentação das certidões negativas de débitos do INSS e da Receita Federal – Exigência de comprovação do pagamento do ITBI e de apresentação de documento comprobatório do valor venal lançado no exercício de 2000 para o IPTU –Pretensão de registro indeferida – Dúvida procedente – Recurso Improvido.”
Já nos autos da Apelação Cível nº 76.742.0/7, o seguinte pronunciamento judicial teve lugar:
“Registro de Imóveis. Recusa no registro de carta de adjudicação expedida em ação de execução de obrigação de fazer, pela falta de apresentação de certidões negativas federais (fiscal e previdenciária). Providência adequada (...). Apelação improvida. Dúvida procedente. “
Releva notar que diferente seria caso os elementos contidos na carta de sentença permitissem verificar, com a segurança necessária, que a empresa promitente vendedora tivesse como atividade precípua a compra e venda de imóveis, não integrando referido bem o seu ativo permanente (conforme decidido por este Conselho Superior da Magistratura nos autos da Apelação Cível nº 000.335.6/0-00).
Não é o que aqui ocorre, todavia, conforme se nota a fls. 79, cláusula 2ª.
Ainda poderia ser distinto o entendimento se a ação fosse movida contra a vendedora responsável pelo término da obra (STJ, REsp 39597/MG; RECURSO ESPECIAL 93/0028276-0, DJ 22/09/1997, p. 46476).
Também seria ele diverso se, tal qual ocorrido nos autos da Apelação Cível nº 81.958-0/4, a sentença proferida na ação fosse expressa ao dispensar, quando do registro do título, a apresentação das certidões negativas de tributos do INSS e da Receita Federal.
No mesmo diapasão, o decidido nos autos da Apelação Cível nº 38.647/5, onde se entendeu que a dispensa da exigência será de fato inquestionável se constar expressamente no comando da sentença. Neste caso, em se tratando de decisão na esfera jurisdicional, inclusive, tendo sido objeto de pedido na inicial, não caberia ao registrador sobre ela se manifestar ou dela se valer para fundamentação do óbice.
Mas nenhuma destas hipóteses se encontram presentes.
3. Ante o exposto, dá-se a presente Dúvida por prejudicada e não se conhece do recurso interposto.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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