Despachos/Pareceres/Decisões
75064/2007
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ACÓRDÃO _ DJ 750-6/4
: 24/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 750-6/4, da Comarca de PIRACICABA, em que são apelantes ALDO RICARDO LAZZERINI e NELY HELENA LAZZERINI e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 29 de novembro de 2007.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis. Dúvida. Título judicial também se submete à qualificação registrária. Carta de adjudicação extraída dos autos de ação judicial. Apresentação de Certidões Negativas de Débito junto a INSS e Receita Federal, por ocasião do seu registro. Inexigibilidade no caso concreto, pois, se a empresa, que figurou no pólo passivo da ação, estava no exercício de atividade de incorporação imobiliária, existe a presunção de que tais bens não integravam o seu ativo fixo. Precedentes do Conselho Superior da Magistratura. Recurso provido para decretar a improcedência da dúvida e permitir o registro.
1. Cuida-se de recurso interposto contra decisão proferida (fls. 128) pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 1º Oficial de Registro de Imóveis e anexos de Piracicaba, que acolheu dúvida suscitada, negando acesso ao fólio da carta de adjudicação expedida nos autos de Ação de Adjudicação Compulsória da 2ª Vara Cível local (Processo nº 437/2005).
A referida ação se refere à transmissão da propriedade do imóvel matriculado sob nº 7.486, qual seja, a unidade autônoma nº 122 do Edifício Versailles.
Assim se decidiu em razão de não terem sido trazidas as Certidões Negativas de Débito junto a INSS e Receita Federal, inviabilizando o aqui almejado registro da carta de adjudicação.
Houve recurso de apelação a fls. 130/146, no qual há insurgência com relação ao decidido. A exigência de certidões negativas estaria sendo feita impropriamente, em se tratando de empresa incorporadora de imóveis.
A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo provimento do recurso (fls. 158/161), aderindo aos fundamentos expostos pelos recorrentes.
É o relatório.
2. Saliente-se, de início, que, é atribuição do oficial registrador proceder à qualificação do título, ainda que se trate de carta de adjudicação extraída nos autos de ação judicial.
Como se sabe, até mesmo os títulos judiciais submetem-se à qualificação, com fulcro na aplicação dos princípios e normas formais da legislação específica vigentes à época do momento do respectivo ingresso, principalmente para a verificação de sua conformidade com os postulados e princípios registrários (Apelações Cíveis nº. 22.417-0/4, Piracaia e 44.307-0/3, Campinas).
"Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais" (item 106 do Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça).
Posto isso, no caso em tela, passa-se à análise dos elementos constantes dos autos, para se apurar se há ou não como se realizar o registro pretendido pelos recorrentes.
De fato, para o registro de cartas de adjudicação e de cartas de sentença, em geral é necessária a apresentação das certidões negativas de débito perante INSS e Receita Federal, quando a hipótese envolve transmissão de propriedade de imóvel pertencente a pessoa jurídica.
Neste sentido, é o precedente do Conselho Superior da Magistratura (Apelação Cível nº 81.958-0/4):
O recorrente objetiva o ingresso, na tábua predial, de carta de adjudicação oriunda de ação de adjudicação compulsória e insurge-se contra a exigência de apresentação de certidões negativas de débitos do INSS e da Receita Federal.
Essa providência tem apoio no princípio da legalidade (art. 5º, "caput" e inc. II, da CF/88), visto que o art. 47, I, "b", da lei nº 8.212/91 estabelece:
“É exigido documento comprobatório de inexistência de débitos relativos às contribuições sociais, fornecido pelos órgãos competentes, nos seguintes casos: I - da empresa ... b) na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo".
Do mesmo teor o art. 84, I, "b", do dec. nº 612/92.
A sentença substitutiva da vontade da vendedora e obtida na ação de adjudicação compulsória, para o fim de qualificação registrária, equipara-se à escritura pública de compra e venda e, como tal, necessita do cumprimento da obrigação lateral de oferecimento das certidões negativas de débitos.
Aliás, é o que já se decidiu nas Ap. Cív. nºs. 37.382-0/8 - Birigui, Rel. Des. Márcio Bonilha e 66.415-0/7 - Campinas, j. 4.5.2000, por mim relatada.
Em nada destoa o decidido na Ap. Cív. nº 59.192-0/1:
Registro de Imóveis - Dúvida - Ingresso de mandado judicial expedido nos autos de ação de adjudicação compulsória, independentemente da obtenção do cumpra-se do respectivo MM. Juiz Corregedor Permanente do oficial registrador - Possibilidade, porém, de exame do mérito - Ausência, ainda, de apresentação das certidões negativas do INSS e da Receita Federal, bem como, da guia de recolhimento do ITBI - Necessidade - Óbice previsto em lei - Inteligência do artigo 47, inciso I, letra "b", da Lei Federal nº 8.212/91 - Pretensão de registro indeferida - Recurso Improvido - Decisão mantida.
(...) Não pode, porém, a sentença substitutiva de vontade permitir às apeladas a obtenção de vantagens e isenções que não alcançariam caso houvesse o cumprimento voluntário da obrigação. A sentença, portanto, não as exime do dever de apresentar certidões negativas previstas na Lei Federal nº 8.212/91, para efeito de registro do título. Não há na desqualificação do título, portanto, qualquer ofensa à coisa julgada, ou a decisão judicial.
Isso porque a sentença supriu a prestação principal de outorga de escritura, mas não as prestações laterais, em especial aquela de apresentação de certidões previdenciárias e fiscais negativas.
No contrato de venda e compra, avultam os deveres principais, ou primários, de entrega da coisa vendida e pagamento do preço.
Tratando-se de bens imóveis, a outorga da escritura de venda e compra. Há, todavia, deveres laterais, que, ao lado dos deveres primários, interessam ao exato processamento da relação obrigatorial.
Tal categoria, sistematizada pela doutrina em vários tipos, envolve deveres de cuidado, previdência, cooperação, informação e esclarecimento (cfr. MÁRIO JULIO DE ALMEIDA COSTA, Direito das Obrigações, 6ª Edição Almedina, Coimbra, pág. 60; tb. MENEZES DE CORDEIRO, Da Boa Fé no Direito Civil, Coimbra, 1984, vol. I, págs. 603 e seguintes).
Na compra e venda de bens imóveis (ou na sua promessa), ao lado do dever principal de entrega da coisa e outorga da escritura, persistem obrigações laterais, das quais nos interessa aquela de o vendedor estar obrigado a entregar todos os documentos que digam respeito à transmissão do prédio e a prestar todas as informações necessárias sobre a aquisição do transmitente (cfr. JOÃO DE MATOS ANTUNES VARELA, Das Obrigações em Geral, vol. I, 8ª Ed. Almedina, Coimbra, págs. 126/127).
Têm as recorridas ação contra a vendedora, para exigir também o cumprimento de obrigações laterais da venda e compra, em especial apresentação de certidões negativas previdenciárias.
O mesmo pode ser dito do v. acórdão proferido nos autos da Apelação Cível n° 99.827-0/3:
Registro de Imóveis - Carta de adjudicação - Título substitutivo de título negocial - Exigência de certidões negativas - Ausência de prova de fato que autorize a dispensa - Desqualificação - Recurso provido.
(...)
O caso em tela, malgrado se compreenda a situação do adquirente, envolve matéria já pacificada pelo E. Conselho Superior.
Em primeiro lugar, tranqüilo o entendimento no sentido de que, mesmo em se tratando de título judicial extraído de ação de adjudicação compulsória, exigível, ao respectivo registro, a apresentação de negativas da Previdência e da Receita Federal. Afinal, tendo-se em conta que a adjudicação a rigor substitui vontade negocial e, portanto, um título desta espécie, não se pode, por isso, conceder ao interessado um benefício que ele não teria se a escritura de venda e compra não tivesse sido recusada, ensejando o recurso à jurisdição.
A propósito vale conferir Apelação n. 31.436-0/1, Comarca da Capital.
Note-se também o decidido na Apelação Cível nº 000.176.6/4-00:
REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Ingresso de mandado judicial expedido nos autos de ação de execução de obrigação de fazer correspondente à outorga de escritura definitiva – Necessidade de apresentação das certidões negativas de débitos do INSS e da Receita Federal –Pretensão de registro indeferida – Dúvida procedente – Recurso Improvido.
Já nos autos da Apelação Cível nº 76.742.0/7, o seguinte pronunciamento judicial teve lugar:
Registro de Imóveis. Recusa no registro de carta de adjudicação expedida em ação de execução de obrigação de fazer, pela falta de apresentação de certidões negativas federais (fiscal e previdenciária). Providência adequada (...). Apelação improvida. Dúvida procedente.
Ocorre que, no presente caso, há uma particularidade, a ensejar solução diversa.
A exigência de certidões negativas está sendo feita impropriamente, em se tratando de empresa incorporadora de imóveis que não incluiu o bem em questão em seu ativo fixo.
Conforme já decidido no v. acórdão proferido nos autos da Apelação Cível n° 99.827-0/3, acima mencionado:
É certo porém que, mercê de seguidas instruções normativas (O.S. ns. 156/97, 163/97, 182/98, 207/99 e 211/99), os próprios órgãos arrecadadores vêm dispensando a apresentação de certidões negativas quando o imóvel pertença a empresa cuja atividade seja a de comercialização de imóveis e desde que ele não integre seu ativo fixo.
Conclui-se, pois, pela inexigibilidade da apresentação de tais certidões negativas no caso concreto, pois, se a empresa, que figurou no pólo passivo da ação, estava no exercício de atividade incorporadora, existe a presunção de que tais bens não integravam o seu ativo fixo e sim o circulante.
Assim se posicionam os precedentes do Conselho Superior da Magistratura, como se nota na Apelação Cível nº 000.623.6/5-00:
REGISTRO DE IMÓVEIS. Recusa de registro de carta de sentença extraída dos autos da ação de cumprimento de obrigação, em razão da não apresentação das certidões negativas de débito previdenciário e fiscal. Exigência decorrente do artigo 47, I, “b”, da Lei 8212/91. Existência de elementos comprovadores de que os imóveis são comercializados pela empresa vendedora, não integram seu ativo fixo e sim o circulante. Hipótese excepcional de dispensa das certidões caracterizada. Registro viável. Recurso provido.
No mesmo teor, a Apelação Cível nº 99.827-0/3:
...os próprios órgãos arrecadadores vêm dispensando a apresentação de certidões negativas quando o imóvel pertence à empresa cuja atividade seja a de comercialização de imóveis, e desde que ele não integre seu ativo fixo. A orientação veiculada pela Receita Federal por meio da Instrução Normativa SRF nº 93, de 23 de novembro de 2001, cujo artigo 17, “caput”, é no seguinte sentido:
“É dispensada a apresentação de Certidão Negativa de Tributos e Contribuições Federais nas transmissões de imóveis, não integrantes do ativo permanente, realizadas por empresa que exerce a atividade de compra e venda de imóvel, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou de construção de prédios destinados à venda”. É certo que, em tais diplomas, as entidades arrecadadoras permitem que se presuma existir tal situação, sem mais perquirições, quando houver declaração expressa da pessoa jurídica alienante nesse sentido, ou forem apresentados os respectivos atos constitutivos ao Tabelião que lavrar a escritura. Porém, em caso de substituição da vontade da alienante por decisão judicial que acarrete adjudicação compulsória, pressupõe-se não ter havido outorga de escritura definitiva, o que inviabiliza prévia exibição de atos constitutivos ao notário, ou o comparecimento da vendedora, a qual, se omitiu a própria escritura, certamente terá omitido a referida “declaração expressa”.
Sobreveio a recente Instrução Normativa nº 3, de 14 de julho de 2005, da Secretaria da Receita Previdenciária, prevendo, ao invés de declaração ou atos constitutivos, a apresentação de demonstrativo contábil revelador de que o imóvel compõe o ativo circulante para comercialização e não consta do ativo permanente da empresa. Tal exigência substitutiva revela claramente que o que importa, mais do que qualquer formalidade, é a efetiva existência da vislumbrada situação de fato. Se a vendedora não compareceu para outorgar escritura, também não trouxe o demonstrativo contábil, só passível de obtenção a partir de seus próprios arquivos, de acesso inviável para o ora adquirente. Mas, em casos como o presente ou semelhantes, em que evidenciada essa impossibilidade, as CNDs somente poderão ser dispensadas se suprida a dita demonstração, em concreto, por convincentes elementos de certeza.”
No mesmo sentido: Apelações Cíveis números 385-6/8, 000.335.6/0-00 e 467-6/2, deste Colendo Conselho Superior da Magistratura.
Também assim já se decidiu nos autos da Apelação Cível nº 000.610.6/6-00, verbis:
Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Negativa de acesso ao registro de carta de sentença expedida nos autos de ação de adjudicação compulsória – Ausência de apresentação de certidões negativas de débitos do INSS e da Receita Federal – Possibilidade, porém, no caso, de dispensa das certidões exigidas para fins de registro – Evidência de que a alienante é empresa cuja atividade é a comercialização de imóveis e de que o bem objeto da adjudicação compulsória não integra o seu ativo fixo – Registro possível – Ressalva, porém, no tocante a imóveis registrados em nome de pessoas diversas da alienante, em atenção ao princípio da continuidade registral – Recurso parcialmente provido.
Merecem guarida, portanto, os argumentos trazidos na peça de recurso, que foram compartilhados pela douta Procuradoria de Justiça.
Assim sendo, é caso de registro do título
3. Ante o exposto, dá-se provimento à apelação para reformar a decisão que acolheu a dúvida, ficando esta julgada improcedente, possibilitando-se o registro do título em questão (Carta de Adjudicação referente ao imóvel objeto da matrícula n° 7.486).
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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