Despachos/Pareceres/Decisões
94260/2008
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ACÓRDÃO _ DJ 942-6/0
: 25/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 942-6/0, da Comarca de PERUÍBE, em que é apelante SINÉSIO SILVA PASSOS e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS, CIVIL DE PESSOA JURÍDICA E CIVIL DAS PESSOAS NATURAIS E DE INTERDIÇÕES E TUTELAS DA SEDE da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do Relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores ROBERTO VALLIM BELLOCCHI, Presidente do Tribunal de Justiça e MUNHOZ SOARES, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 11 de novembro de 2008.
(a) RUY CAMILO, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Formal de partilha – Transcrição que contém descrição precária do imóvel, de forma a impossibilitar a identificação de sua localização e divisas – Existência de prévio desfalque parcial, decorrente de compra e venda, também com descrição precária da área alienada – Partilha que, sem prévia apuração do remanescente na via própria, inova ao indicar medidas perimetrais, rumos, confrontações e áreas distintas daquelas contidas na transcrição – Desdobro do remanescente em três imóveis distintos, efetuado na partilha, sem comprovação de que preenchidos os requisitos específicos –Princípio da especialidade – Recurso não provido.
1. Trata-se de apelação interposta por Sinésio Silva Passos, tempestivamente, contra r. decisão que julgou procedente dúvida suscitada em razão da recusa do Sr. Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica e Civil das Pessoas Naturais e de Interdições e Tutelas da Sede da Comarca de Peruíbe em registrar formal de partilha dos bens deixados pelos falecimentos de Manoel Luiz Gomes e Anna Gomes, que teve por objeto o remanescente da transcrição nº 919 do 1º Registro de Imóveis da Comarca de Santos.
Sustenta o apelante, em suma, que Manoel Luis Gomes e outros herdeiros de João do Prado tiveram reconhecida, por sentença, a propriedade dos imóveis “Prados”, “Porto Velho” e “Ponta da Aldeia”, remontando os títulos de domínio aos anos de 1827, 1835, 1854 e 1864, conforme foi reconhecido em ação de discriminação de terras, tendo a Câmara do Município de Itanhaém efetuado a regularização do imóvel em favor do Espólio de Manoel Luiz Gomes, em 04 de novembro de 1929, mediante escritura de cessão e transferência de direitos. O Espólio de Manoel Luiz Gomes, por sua vez, alienou em 1930 uma área de 150 alqueires para Casimiro Guimarães Júnior, permanecendo com a propriedade do remanescente. Posteriormente, os herdeiros de Manoel Luiz Gomes lhe cederam, por meio de escrituras públicas de compra e venda, os direitos hereditários que detinham. A União Federal, porém, entendendo ser a legítima proprietária, reivindicou os imóveis que, contudo, foram objeto de concessão, em seu favor, de direito preferencial ao aforamento. Com base nisso, e autorizado pelos alvarás nºs 1.698/83, 1.699/83 e 1.700/84, emitidos pelo Serviço de Patrimônio da União – SPU, transferiu para Sincal – Sociedade Industrial e Comercial Ltda, da qual é sócio-proprietário, os direitos relativos aos imóveis que são descritos como: a) terreno com 12.959.670,00m²; b) terreno com 7.465.500,00m²; c) terreno com 5.775.000,00m². Assevera que os documentos contidos nos autos definem, com exatidão, as áreas, marcos e confrontações dos imóveis que, por sua vez, estão descritos, de forma suficiente, em escrituras de cessão de direitos hereditários, avaliação judicial promovida no inventário, esboço de partilha, escrituras públicas de compra e venda e partilha amigável e nas planas juntadas neste procedimento. Essas descrições também constam em documentos produzidos, na ação de inventário, por servidores do Poder Judiciário, e permitem o registro da partilha. Os documentos juntados aos autos, ademais, demonstram que não existe sobreposição de áreas com imóvel de propriedade do Espólio de Leão Novais. Por fim, a pretensão de domínio dos imóveis deduzida pela União Federal redundaram na concessão de direito preferencial de aforamento, que foi cedido para Sincal – Sociedade Industrial e Comercial Ltda. e que deve ser objeto de registro específico. Requer o provimento do recurso para que a dúvida seja julgada improcedente.
A douta Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento do recurso.
É o relatório.
2. O apelante pretende o registro do formal de partilha extraído do inventário dos bens deixados pelos falecimentos de Manoel Luiz Gomes e Anna Gomes, que teve curso na 1ª Vara da Comarca de Itanhaém (processo nº 1.617/80), em que foi partilhado o remanescente do imóvel objeto da transcrição nº 919 do 1º Registro de Imóveis de Santos.
No referido inventário o apelante, que exerceu o encargo de inventariante, apresentou primeiras declarações em que descreveu os remanescentes da transcrição nº 919 como consistentes em três imóveis distintos, o primeiro com área total de 12.959.670,00m² (fls. 28/29), o segundo com área total de 5.775.000,00m² (fls. 29/30) e o terceiro com área total de 7.485.500,00m² (fls. 37/38).
Nas descrições efetuadas nessas primeiras declarações, além das áreas totais, foram indicados os marcos, as medidas perimetrais, os rumos e as confrontações de cada uma das três áreas que segundo o apelante comporiam os remanescentes da transcrição nº 919 do 1º Registro de Imóveis de Santos (fls. 29/30 e 37/38).
Ocorre que a transcrição nº 919 do 1º Registro de Imóveis de Santos, como certificado às fls. 108, diz respeito a um só imóvel, assim descrito:
“UMA SORTE DE TERRAS, no lugar denominado Tapirema em Itanhaém, confinando na frente com a praia de Peruybe, ao Norte com sucessores de José Bento de Araújo, ao Sul com sucessores de Bento José Torquato e aos fundos com o Rio Preto de Peruybe, sorte de terras essa que está incluída no perímetro de raio de 6 kilometros, a contar do bairro de Peruybe, reservado por título do Governo do Estado, datado de 18 de junho de 1926, para o Patrimônio do transcmitente, pelo preço de r$ 500$000 (quinhentos mil réis), conforme Escritura de CESSÃO E TRANSFERÊNCIA DE DIREITOS de 04 de novembro de 1929, lavrada nas Notas do Escrivão de Paz de Itanhaém”.
A mesma certidão de fls. 108 demonstra que a área original da transcrição nº 919 foi desfalcada mediante alienação, a Casimiro Guimarães Júnior, do imóvel que se tornou objeto da transcrição nº 1.969 do 1º Registro de Imóveis de Santos, com as seguintes características:
“UM TERRENO inculto, indiviso, no lugar denominado Tapirêma ou Itapirêma, em Itanhaém, com a área e confrontações seguintes: pela frente, onde divide com a referida Praia, mede oitocentos e sessenta metros, mais ou menos, pelos fundos divide com o Rio Preto de Peruybe e pelos lados respectivos com herdeiros e sucessores de Bento José Torquato e José Bento de Araújo, tendo a área aproximada de cento e cinqüenta alqueires paulistas, mais ou menos, avaliado por 11000$00 (onze contos de réis). Adquirido por escritura registrada na Câmara de Itanhaém, em 11 de julho de 1854, conforme CARTA DE ADJUDICAÇÃO extraída pelo escrivão do 1º Ofício desta Comarca de Santos, Lafayette Pacheco, em 28 de junho de 1930, dos autos do inventário de Manoel Luiz Gomes e Anna Gomes, assinada pelo M. Juiz de Direito da 1ª Vara de Santos (...)”.
Tais descrições, caracterizadas por evidente precariedade, não se mostram suficientes para o atendimento da especialidade objetiva porque não bastam para determinar, a partir da análise de elementos exclusivamente registrários, a exata localização e o efetivo espaço que os imóveis objeto das transcrições nºs 919 e 1.969 do 1º Registro de Imóveis de Santos ocupam no solo.
Mais que isso, a precariedade das descrições impede, a partir dos elementos nela contidos, localizar o imóvel objeto da transcrição nº 1.969 dentro da área maior que era objeto da transcrição nº 919 do 1º Registro de Imóveis de Santos e, em conseqüência, identificar, também a partir dos mesmos elementos, os remanescentes que poderiam ser objeto da partilha de que o apelante pretende o registro.
Sem, pois, a prévia retificação da transcrição nº 919 do 1º Registro de Imóveis, para identificação de seu remanescente, mostra-se inviável, porque não atendidos os requisitos da especialidade e da continuidade, promover o registro do formal de partilha e abrir matrículas para os imóveis nele descritos como originários da mesma transcrição.
Sobre o significado do princípio da especialidade, Afrânio de Carvalho diz que:
“O princípio da especialidade significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado. Esse princípio, consubstancial ao registro, desdobra o seu significado para abranger a individualização obrigatória de: a) todo imóvel que seja objeto de direito real, a começar pelo de propriedade, pois a inscrição não pode versar sobre todo o patrimônio ou sobre um número indefinido de imóveis; b) toda dívida que seja garantida por um direito real, pois a quantia não pode ser indefinida, mas certa, expressa em moeda nacional” (Registro de Imóveis, Rio de Janeiro: Forense, 1998, 4ª ed., p.203).
Prossegue Afrânio de Carvalho, ainda sobre a especialidade, esclarecendo que:
“Assim, o requisito registral da especialização do imóvel, vertido no fraseado clássico do direito, significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro. O corpo certo imobiliário ocupa lugar determinado no espaço, que é abrangido por seu contorno, dentro do qual se pode encontrar maior ou menor área, contanto que não sejam ultrapassadas as reais definidoras da entidade territorial" (obra citada, p. 206).
E conforme o mesmo autor, no princípio da especialidade apóia-se o da continuidade que:
“(...) quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transmitente” (obra citada, p. 253).
Portanto, a apuração do remanescente da transcrição nº 919 do 1º Registro de Imóveis de Santos é medida que se impõe para que, de um lado, seja possível identificar o espaço que ocupa no solo (especialidade objetiva) e, de outro lado, possa a transmissão do domínio ocorrer conforme os limites da propriedade que tinham os autores da herança (continuidade).
3. A transcrição nº 919 do 1º Registro de Imóveis, consoante a certidão de fls. 108/109, diz respeito a único imóvel que nela se encontra, apesar da precariedade, descrito como dotado de um só corpo.
Em razão dessa precariedade não é possível, neste procedimento, verificar se em razão da alienação parcial já promovida (que teve por objeto a área transcrita sob nº 1.969 do 1º Registro de Imóveis de Santos) foram os remanescentes seccionados em duas ou mais parcelas fisicamente divididas pela área alienada.
O formal de partilha, contudo, descreve o remanescente como se consistentes em três imóveis distintos, que segundo a planta de fls. 228 seriam contíguos.
Se, pois, forem efetivamente contíguos os remanescentes com existência pretendida pelo apelante, para o desdobro deveriam ser observados os requisitos legais, conforme se tratar de imóvel urbano ou rural, mas do atendimento desses requisitos não há notícia nos autos, posto que, se rural como indicado pelo apelante, não foi apresentado o CCIR (nem, anoto, a prova de lançamento e quitação do ITR).
4. A necessidade de prévia retificação da transcrição nº 919 do 1º Registro de Imóveis, por sua vez, não é afastada em razão das descrições contidas no formal, escrituras e plantas apresentadas pelo apelante porque contém elementos estranhos à tábula predial ao inovar a descrição do imóvel nesta contida.
Isso não é alterado pelo fato de que as descrições dos remanescentes estão contidas em partilha que foi elaborada pelo partidor judicial porque, conforme o formal apresentado (fls. 09/95), o partidor se limitou a reproduzir descrição que foi apresentada pelo próprio apelante em primeiras declarações (fls. 25/30 e 37/38) e que, somente para efeito de inventário, foram, naquela ação, admitidas.
Assim, portanto, se perfeita descrição dos imóveis existe, como alegado pelo apelante, tal somente ocorre no título apresentado para registro e nos documentos que o acompanharam.
E justamente em razão dessa dicotomia é que o título, que contém descrição dos imóveis estranhas ao registro, somente poderá ter ingresso mediante prévia retificação do registro, promovida pelas vias próprias, de forma a que passe a existir perfeita congruência entre a tábula e o título de transmissão do domínio.
5. Sem a prévia retificação da transcrição nº 919 do 1º Registro de Imóveis de Santos, pela via própria, não há, pela impossibilidade de localizar seu remanescente no solo, como afirmar ou infirmar que a adoção das descrições dos remanescentes contidas no formal de partilha acarretará sobreposição de registros.
O procedimento de dúvida, contudo, não é a via própria para solução dessa questão porque o aperfeiçoamento da descrição do imóvel contido no registro, de forma a representar a efetiva área que ocupa no solo, respeitados os limites “intra muros” tabulares, deve ser promovida pelo procedimento adequado para a retificação de registro.
E o procedimento de dúvida não se presta para substituir o de retificação de registro porque destinado, somente, à análise da admissibilidade de registro do título na forma como prenotado pelo Oficial de Registro de Imóveis.
6. Por fim, a par de descabida a intimação da União Federal para intervir neste procedimento, porque diz respeito, apenas, ao inconformismo manifestado com a recusa do registro do título representativo da transmissão de imóvel que segundo o apelante estaria transcrito como de domínio do transmitente, mostra-se a presente dúvida, também, inadequada para análise da questão relativa ao suposto aforamento promovido em favor do apelante, porque a existência do aforamento não decorre da transcrição nº 919 do 1º Registro de Imóveis de Santos, nem do formal de partilha que foi prenotado.
7. Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
(a) RUY CAMILO, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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