Despachos/Pareceres/Decisões
74268/2007
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ACÓRDÃO _ DJ 742-6/8
: 24/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 742-6/8, da Comarca de MIRASSOL, em que é apelante M. D. BASE EMPREENDIMENTOS LTDA. e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 06 de dezembro de 2007.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis. Dúvida. Pedido de registro de loteamento. Certidões que apontam a existência de processos cíveis e criminais contra o patrimônio, bem como protesto de título. Vedação legal constante do art. 18, § 2°, da Lei n° 6.766/79. Possibilidade de risco concreto aos adquirentes e ao futuro empreendimento. Dúvida procedente - Recurso improvido.
1. Cuida-se de recurso de apelação interposto contra decisão do Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente do Registro de Imóveis e anexos da Comarca de Mirassol (fls. 630/634) que indeferiu pedido de registro do Loteamento Parque dos Buritis, em virtude de vedação legal constante do art. 18, § 2°, da Lei n° 6.766/79, decorrente de certidões que apontam a existência de processos cíveis e criminais, bem como protesto de título.
Sustenta a recorrente (fls. 639/656) que o loteamento em questão foi aprovado pela municipalidade e pelo GRAPROHAB, já estando concluído. Que meras suposições não deveriam impedir o retorno financeiro em um investimento de vulto. Que nenhuma Ação Pauliana foi ainda proposta. Que os proprietários anteriores são devedores solventes e possuem patrimônio suficiente para garantir as dívidas apontadas nas certidões, a afastar o reconhecimento de fraudes à execução ou contra credores. Que processos penais por crimes contra o patrimônio ou a ordem tributária não impedem o deferimento do pedido, que se encontra respaldado em farta prova documental.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou no sentido do improvimento do recurso (fls. 665/669).
É o relatório.
2. Analisando-se os elementos constantes dos autos, não há mesmo como se realizar o registro, conforme bem ressaltado tanto pelo Oficial suscitante (fls. 02/15), quanto pelo seu MM Juiz Corregedor (fls. 630/634) e ainda pelos zelosos membros do Ministério Público que aqui oficiaram nas duas instâncias (fls. 625/628 e 665/669).
Em que pesem os argumentos expendidos pela recorrente, o referido registro não pode ser autorizado, em razão da disposição legal proibitiva.
Dispõe a Lei n° 6.766/79:
Art. 18 - Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao Registro Imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:
(...)
III - certidões negativas:
a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel;
b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos;
c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública;
IV - certidões:
a) dos Cartórios de Protestos de Títulos, em nome do loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
b) de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
c) de ônus reais relativos ao imóvel;
d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
§ 1º - Os períodos referidos nos incisos III, “b“ e IV, “a”, “b” e “d”, tomarão por base a data do pedido de registro do loteamento, devendo todas elas ser extraídas em nome daqueles que, nos mencionados períodos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel.
§ 2º - A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto as referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o registro do loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes. Se o oficial do registro de imóveis julgar insuficiente a comprovação feita, suscitará a dúvida perante o juiz competente.
Por seu turno, rezam as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, em seu Capítulo XX, que trata dos loteamentos de imóveis urbanos e rurais:
165. As certidões de ações pessoais e penais, inclusive da Justiça Federal, e as de protestos devem referir-se ao loteador e a todos aqueles que, no período de 10 (dez) anos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel; serão extraídas, outrossim, na comarca da situação do imóvel e, se distintas, naquelas onde domiciliados o loteador e os antecessores abrangidos pelo decênio, exigindo-se que as certidões não tenham sido expedidas há mais de 3 (três) meses.
165.1. Tratando-se de pessoa jurídica, as certidões dos distribuidores criminais deverão referir-se aos representantes legais da loteadora.
165.2. Tratando-se de empresa constituída por outras pessoas jurídicas, tais certidões deverão referir-se aos representantes legais destas últimas.
166. Para as finalidades previstas no art. 18, parág. 2º, da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, sempre que das certidões pessoais e reais constar a distribuição de ações cíveis, deve ser exigida certidão complementar, esclarecedora de seu desfecho ou estado atual.
Termos em que a existência das ações judiciais relacionadas a fls. 04/11, ainda sem derradeiro deslinde,havendo dentre elas uma referente a crime contra o patrimônio, impede o almejado registro.
Assim foi decidido pelo Egrégio Conselho Superior da Magistratura nos autos da Apelação Cível nº 83.509.0/0-00, tendo como Apelante Edi - Empreedimentos de Desenvolvimento Imobiliário S/C Ltda. e Apelado Oficial do Registro de Imóveis da Comarca de Porto Feliz, in verbis:
REGISTRO DE IMÓVEIS — Recusa do Oficial em proceder ao registro de loteamento em razão da existência de execuções fiscais e ações cíveis movidas contra a pessoa jurídica loteadora ou contra seus sócios, nos termos do artigo 18, § 2º, da Lei nº 6.766/79. Registro inviável até que seja conhecido o desfecho das referidas ações. Dúvida procedente. Recurso improvido.
(...)
A recorrente teve indeferido o pedido de registro do loteamento urbano denominado “Jardim Paraíso” no Município de Boituva e objeto da matrícula nº 34.342 do Registro de Imóveis de Porto Feliz, diante da existência de certidões extraídas de ações cíveis e penal, porque não demonstrou a ausência de prejuízo aos adquirentes de lotes.
Há prova nos autos dos seguintes feitos com trâmite no Foro Distrital de Boituva:
(...)
A lei é clara ao estatuir que : “A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto as referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o registro do loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes. Se o oficial do registro de imóveis julgar insuficiente a comprovação feita, suscitará a dúvida perante o juiz competente” (artigo 18, § 2º, da Lei nº 6.766/79).
As diversas ações propostas contra os sócios da recorrente ou contra a pessoa jurídica, por si só, não obsta o registro do loteamento. Mas, compete à interessada demonstrar, com prova contundente e convincente, de que tais demandas não prejudicarão os adquirentes dos lotes, justamente para não só resguardá-los como à própria coletividade. Na espécie, tal prova, inexiste, sobretudo diante dos noticiados débitos a fls (...).
A alegação de que o patrimônio é superior ao passivo não ficou demonstrada, pois as cópias das matrículas juntadas não são atualizadas não se sabendo se há ônus reais incidentes. Também o fato de ter sede própria, sem a comprovação da titularidade e da ausência de ônus sobre o imóvel, não atende à norma legal já referida. A área objeto do parcelamento e descrita na matrícula nº 65.160 e os futuros lotes não servem para a finalidade pois já servem como caução em favor da Municipalidade, na hipótese de inadimplemento da loteadora.
Como já salientado em outra oportunidade, em pedido de registro de loteamento, negado, diante da existência de ações penais contra os representantes legais da loteadora:
“Importante seja considerada a ‘ratio legis’, que, no caso, não leva em conta a culpa desses acusados, mas apenas procura cercar de cuidados o registro do loteamento urbano, com o claro escopo de assegurar o sucesso do empreendimento e de proteger os adquirentes das unidades imobiliárias. Para tanto, indispensável garantir que a atividade esteja confiada a quem não tenha contra si qualquer pendência que possa, de qualquer modo, ainda que, no futuro, comprometer-lhe a idoneidade” (Apelação Cível nº 38.678-0/6-Vargem Grande do Sul, Rel. Des. Márcio Martins Bonilha, j. 31.7.97, JTJ – Lex 200/336).
A finalidade é a proteção dos adquirentes de lotes e o próprio meio urbano no qual se insere o futuro loteamento. “O artigo 18 da Lei Federal n. 6.766, de 1979, elenca uma série de documentos, em seus sete incisos, que devem instruir o pedido de registro de loteamento. A exigência de vasta documentação visa preservar, de um lado, o rigoroso respeito a aspectos urbanísticos que norteiam o parcelamento do solo e, de outro, a proteção à figura do adquirente” (Apelação Cível nº 31.760-0-Porto Feliz, Rel. Des. Márcio Martins Bonilha, j. 2.5.96, JTJ – Lex 198/356).
É ônus do loteador a prova da ausência de prejuízo aos adquirentes dos lotes, pois “cabe ao interessado no registro demonstrar que as ações existentes, que pendem contra os antecessores dos titulares do domínio, não poderão trazer qualquer risco ao empreendimento, nem mesmo em potencial” (Ap. Cível nº 43.577-0/7-São Joaquim da Barra, Rel. Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição). Se tal prova não é apresentada de forma contundente, o registro não se pode efetivar.
Na opinião de Marco Aurélio S. Viana : “As certidões poderão ser positivas, e isto não inibirá o registro, se restar provada a ausência de prejuízo para os adquirentes. Já chamamos a atenção para o problema na esfera das incorporações imobiliárias, lembrando a posição de Caio Mário da Silva Pereira no sentido de que bastará ao interessado demonstrar que efetuou o depósito da quantia ou coisa depositada, ou por meio idôneo segurado o juízo, enfim, demonstrado de forma concreta e objetiva que não há prejuízo para os adquirentes.
Podemos acrescer outros meios de comprovação de inexistência de prejuízo: demonstração, pelo pretendente, de um patrimônio e de capacidade econômica capazes de cobrir, sobejamente, as obrigações” (“Comentários à Lei sobre Parcelamento do Solo Urbano”, 2ª ed., 1984, Saraiva, pp. 54/55).
Não há, enfim, prova robusta de que o estado econômico da recorrente é em muito superior às dívidas objeto das certidões juntadas aos autos e que, em conseqüência, o empreendimento seguirá sem maiores riscos para os adquirentes de lotes e a comunidade em geral. Significa, pois, pelo quadro atual retratado nos autos, a inviabilidade do projeto do parcelamento urbano em tela, enquanto não solucionados em definitivo os débitos apontados.
Ante o exposto, nego provimento à apelação.
Luís de Macedo, Relator e Corregedor Geral da Justiça.
Deve-se ter como correta, outrossim, a recusa do oficial no tocante ao registro do loteamento já referido, nos moldes do decidido pelo Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente.
Não altera esta realidade o fato do loteamento em questão ter sido aprovado pela municipalidade e pelo GRAPROHAB, ou a circunstância de “já ter sido concluído”. O mesmo pode se dizer em relação à pretensão do retorno financeiro em um investimento de vulto.
Por outro lado, ainda que nenhuma Ação Pauliana tenha eventualmente sido proposta, ainda há a possibilidade de isto ocorrer.
Quanto à alegada robustez patrimonial dos proprietários anteriores, a afastar o reconhecimento de fraudes à execução ou contra credores, não foi tal hipótese aqui demonstrada estreme de dúvidas, sendo expressivo o valor das dívidas, conforme bem exposto na sentença recorrida.
Já os processos penais por crimes contra o patrimônio e a ordem tributária impedem o deferimento do pedido, “ex vi” do art. 18, § 2º, da Lei n° 6.766/79, ao contrário do aduzido na peça de inconformismo.
Outrossim, em que pese o esforço do culto patrono da recorrente, que teceu respeitáveis considerações suplementares, acompanhadas de reforço da prova documental (fls. 678/704 e 706/717), os sólidos fundamentos expostos na sentença monocrática não foram arranhados e merecem subsistir.
Ante o exposto, deve ser mantida a procedência da dúvida e, para tanto, é negado provimento ao recurso interposto.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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