Despachos/Pareceres/Decisões
74760/2007
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ACÓRDÃO _ DJ 747-6/0
: 24/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 747-6/0, da Comarca de GUARUJÁ, em que é apelante CRISTAIS PRADO EMPREENDIMENTOS LTDA. e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior Magistratura, por votação unânime, em conhecer do recurso e lhe dar provimento, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 30 de outubro de 2007.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de imóveis. Dúvida procedente. Escritura de venda e compra de lote de terreno, com menção a restrições convencionais de loteamento constantes por ocasião de sua inscrição, mas não repetidas ao tempo da averbação de desmembramento da quadra nem mencionadas na matrícula do lote. Omissões que não causam cancelamento ou ineficácia das restrições publicadas com a inscrição do loteamento, ainda que a serventia predial tenha sofrido desmembramento territorial. Inscrição de loteamento e averbação de desmembramento da quadra sob a vigência do Dec.-lei nº 58/37 e seu decreto regulamentar, no contexto de parcelamento único por secções, sem configuração de re-loteamento. Inadmissibilidade de previsão de restrições convencionais em sede de mera averbação de desmembramento (que não é inscrição de loteamento). Erros pretéritos que não justificam a desqualificação do título. Registro viável. Recurso provido.
1. Trata-se de apelação interposta por Cristais Prado Empreendimentos Ltda. contra r. sentença que julgou procedente dúvida registral e manteve a recusa do Oficial do Registro de Imóveis de Guarujá oposta ao registro de escritura de venda e compra de lote de terreno com restrição convencional, por não comprovação de que esse lote esteja vinculado ao loteamento Pernambuco inscrito sob nº 51 no 2º Oficial de Registro de Imóveis de Santos, mas sim ao parcelamento da quadra “A”, da modificação da Gleba “2” do Loteamento Pernambuco, em que não consta restrição alguma.
Sustenta o apelante, em suma, que: a) o terreno é parte do loteamento denominado “Sítio Pernambuco” (inscrito sob nº 51, em 14.11.1956, no Livro 8 do Registro de Imóveis da 2ª Circunscrição Imobiliária de Santos, referente ao imóvel objeto da transcrição nº 8.690), em que constaram as restrições convencionais do loteamento, conforme contrato-tipo de compromisso de venda e compra arquivado naquela serventia, restrições essas que são as mesmas constantes no título apresentado para registro; b) o imóvel em pauta é, atualmente, matriculado sob o nº 22.424 no Registro de Imóveis de Guarujá, com origem na matrícula nº 6.707 da mesma serventia, que se refere à quadra “A” do apontado loteamento Sítio Pernambuco, a qual, subdividida, resultou no mencionado lote de terreno; c) aquela quadra “A” foi desmembrada em junho de 1977, antes da Lei nº 6.766/79 e, em momento algum, era necessário constar aquelas restrições no registro desse desmembramento; d) o desmembramento territorial da serventia predial de Santos para a de Guarujá não exige a repetição de registro no novo cartório; e) diversas outras escrituras similares, com iguais referências às restrições foram registradas; f) na esfera jurisdicional, para o lote 02 da mesma quadra “A”, já houve pronunciamento da 11ª Câmara do 2º Tribunal de Alçada Civil no sentido de que perdura a eficácia da restrição convencional.
A Procuradoria Geral de Justiça opina pelo provimento do recurso (fls. 99/101).
É o relatório.
2. Pretende-se o registro de escritura de compra e venda do imóvel objeto da matrícula nº 22.424 do Registro de Imóveis de Guarujá (lote 10 da Quadra “A”, da modificação da Gleba 2, do loteamento Pernambuco), prenotada sob nº 235.802 na mesma serventia, cujo registro foi obstado por constar, no título, restrição convencional urbanística que não tem correspondência no registro predial.
Razão assiste ao apelante e à Procuradoria Geral da Justiça, que justificam a reforma da sentença, para permitir o acesso do título ao registro imobiliário.
Com efeito, não há como negar que o lote de terreno em questão é parte do loteamento denominado “Sítio Pernambuco”, inscrito sob nº 51, em 14.11.1956, no Livro 8 do Registro de Imóveis da 2ª Circunscrição Imobiliária de Santos, composto de “55 quadras” (fls. 46) e referente ao imóvel objeto da transcrição nº 8.690 dessa serventia, em que constaram as mesmas restrições convencionais do loteamento ora reproduzidas no título em requalificação (fls. 43/47 e 09/10).
Consta na matrícula nº 6.707 do Registro de Imóveis de Guarujá (fls. 53) - que deu origem à matrícula do lote de terreno em foco -, sua vinculação à transcrição nº 8.690 do 2º Registro de Imóveis de Santos, bem como expressa menção de que a área objeto dessa folha real “faz parte do Sítio Pernambuco, cujo loteamento foi inscrito sob nº 51, a fls. 17, do livro 8-C, do Registro de Imóveis da 2ª Circunscrição de Santos, neste Estado, na conformidade com os decretos 58/1937 e 3079/1938, constando do memorial que o loteamento seria processado em glebas, na medida que interessa-se ao proprietário” (fls. 53).
Outrossim, nessa mesma matrícula nº 6.707, ainda consta que a averbação de desmembramento da quadra (área objeto dessa matrícula) em lotes operou-se em 15 de junho de 1977.
Assim, quer para a inscrição do loteamento (1965), quer para a averbação de desmembramento subseqüente de uma de suas quadras (1977), não se pode cogitar em aplicação da Lei nº 6.766/79, destacando-se, ainda, a incidência do Decreto-Lei nº 58/37, então aplicável, diploma esse que impunha apenas a inscrição de loteamento (não de desmembramento, que se operava, até a vigência da Lei nº 6.766/79, por mera averbação) para venda de lotes a prazo (art. 1º do Dec.-lei nº 58/37).
Ademais, a falta de averbação remissiva na matrícula nº 6.707, e naquelas dela originárias, das restrições do loteamento inscrito não justifica ignorá-las ou considerá-las ineficazes.
Observe-se, ainda, que não houve re-loteamento nem parcelamento do solo novo de área remanescente da loteada, para se afirmar cancelada ou inaplicável, respectivamente, a restrição convencional do loteamento inscrito.
Tudo, ressalte-se, operou-se no contexto do mesmo loteamento inscrito, nada obstante o desmembramento de algumas quadras se tenha operado, por averbação complementar, em tempo posterior à inscrição e, assim, as restrições convencionais publicadas na raiz do parcelamento, ou seja, no registro imobiliário santista, são eficazes e suficientes, em vinculação de todos os lotes de terreno que o integram.
Embora não soe bem hoje, sabe-se que naquela época o parcelamento por secções no contexto de loteamento único não era estranho, pois, nada obstante o Dec.-lei nº 58/37 não tenha previsto essa forma de parcelar, o Decreto nº 3.079/38 a contemplou no § 1º de seu artigo 1º. Esse “loteamento por pedaços” (a expressão é de Pontes de Miranda. Tratado de Direito Privado. Editora Bookseller: 2001, tomo 13, p. 121) poderia ser com nova inscrição para o caso a gleba ou secção remanescente objeto de loteamento futuro (art. 178, “a”, VIII, do Decreto nº 4.857/39, modificado pelo Decreto nº 5.318/40), ou mediante simples averbação para o caso de mero desmembramento de quadra já dividida por ocasião da inscrição pretérita do loteamento (art. 178, “c”, VII do Decreto nº 4.857/39, modificado pelo Decreto nº 5.318/40), como ocorreu com o “Sítio Pernambuco”, ressaltando-se que o “Decreto nº 3.079/38 foi silente quanto à exigência de duas plantas – a do imóvel todo e da gleba loteada, ou apenas desta última”, viabilizando, deste modo, “tanto uma como outra solução” (Wilson de Souza Campos Batalha. Loteamentos e condomínios. Editora Max Limonad: 1953, tomo I, p. 302), tudo à luz do “princípio da livre configuração das terras”, que “permite aos donos de terrenos todas as combinações possíveis, exceto onde (limitações) as leis fixem mínimo ou máximo de tamanho, ou imponham arruamentos, ou reentrâncias ao rés-do-chão etc” (Pontes de Miranda. Ob. cit., p. 38/39).
Oportuno consignar, ainda, que restrições convencionais urbanísticas, para o tempo anterior à Lei nº 6.766/79, eram possíveis apenas por ocasião do registro do loteamento (artigos 1º, III, e 11, “g”, ambos do Dec.-lei nº 58/37), não em situação de averbação de desmembramento.
Logo, por ocasião da averbação de desmembramento da área (quadra do loteamento “Sítio Pernambuco”) na matrícula nº 6.707 (Av.1/M.6.707, de 15 de junho de 1977), sequer era possível cogitar em restrições convencionais urbanísticas próprias para esse ato. O que era possível e recomendável, isso sim, era, por ocasião da abertura daquela matrícula na serventia predial de Guarujá, a averbação de transporte (por remissão) das restrições do loteamento inscrito no registro predial santista; mas a sua falta, repita-se, não cancela nem torna ineficaz a restrição publicada.
Convém sublinhar que as restrições convencionais que contam com a publicidade registral imobiliária, por ocasião do registro do loteamento, não carecem de complemento algum para vincular todos os proprietários de lotes, inclusive por aquisições subseqüentes à alienação do loteador, para a tutela coletiva do padrão urbanístico e das características do empreendimento então fixados.
De fato, rotuladas, a princípio, como servidões (Rodrigues Pereira Lafayette, com apoio em jurisconsultos do Direito Romano e nas Ordenações. Direito das Cousas. Ed. Typ. Baptista de Sousa: Rio de Janeiro, 1922) ou servidões reais (Waldemar Ferreira. O loteamento e a venda dos terrenos em prestações. Editora RT: São Paulo, 1938, vol I, p. 100), as restrições convencionais urbanísticas deixaram de ter essa classificação jurídica, mas, abstração ao debate de sua natureza, conservam, conforme sólida doutrina, caráter “propter rem” (ambulat cum domino) – (Orlando Gomes. Direitos Reais: Editora Forense, 2001, 18ª edição, p. 189; Silvio Rodrigues. Direito Civil: Editora Saraiva, 2002, 27ª edição, volume 5 [Direito das Coisas], p. 121; Antonio Junqueira de Azevedo. “Restrições convencionais de loteamento – obrigações ‘propter rem’ e suas condições de persistência”. Parecer publicado in RT 741/115-122), ou, ao menos, configuração de obrigação comum com eficácia real por força da publicidade registral “erga omnes”.
Logo, seja ônus real, seja obrigação “propter rem”, seja obrigação comum de eficácia real, basta aquela publicidade registral que houve por ocasião da inscrição do loteamento para a vinculação e obrigatoriedade à coletividade dos adquirentes e proprietários de lotes em geral. Em outras palavras, é justamente “para não permanecerem na relação exclusiva de credor e devedor”, para “poderem vincular também sucessores a titulo singular do devedor”, que as obrigações em pauta (restrições convencionais urbanísticas) “devem, de alguma forma, passar, através do registro de imóveis, às escrituras subseqüentes” (Antonio Junqueira de Azevedo. Ob. cit., RT 741/116).
O Conselho Superior da Magistratura, aliás, já enfrentou a matéria em várias ocasiões, destacando-se, a título exemplificativo, no que interessa ao caso, os seguintes precedentes:
* “É certo que não constava da matrícula do lote (...). Isso, porém, não impedia a ciência da restrição urbanística pelo compradores do lote porque registrados o desmembramento, com arquivamento de cópia do contrato padrão, que a previa, e, na matrícula do imóvel desmembrado, desde 26 de junho de 1980 (f.), as restrições convencionais. Ensina, a propósito, Sérgio A. Frazão do Couto, que a restrição urbanística convencional “decorre das disposições contratuais aceitas pelos promitentes-compradores, por ocasião da aquisição dos lotes, dos cessionários ou promitentes-cessionários, que, independentemente de terem ou não conhecimento das restrições convencionais, por não se haverem interessado em saber da existência delas, têm obrigação de obedecê-las, em razão da presunção de conhecimento geral firmada pela publicidade do arquivamento do modelo de contrato-padrão no Registro de Imóveis” (in “Manual Teórico e Prático do Parcelamento Urbano” Forense, 1981, pg. 356)” (Apelação Cível nº 44.565-0/0-Capivari, rel. Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição);
* “Em face da eficácia, perante terceiros adquirentes, decorrente da publicidade conferida pelo registro a tais restrições convencionais, não se mostra necessária, para garantia de sua observância, a repetição de seus termos em cada novo título de transmissão do domínio, pois os adquirentes deverão respeitá-las enquanto válidas, seja por não colidirem com normas legais de ordem pública supervenientes, seja por não terem sido regularmente levantadas” (Apelação Cível nº 63.641-0/6-Serra Negra, rel. Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição).
Assim, a falta de referência às restrições convencionais na matrícula do lote e na apontada matrícula nº 6.707 (em que se operou a averbação de desmembramento de uma das quadras integrantes do loteamento), em si, não cancelam nem importam em ineficácia das restrições publicadas ao tempo da inscrição do loteamento em pauta, ainda que a serventia predial em que se operou a inscrição do loteamento tenha sofrido desmembramento territorial (artigo 170 da Lei de Registros Públicos).
Agregando isso ao fato de que não estamos diante de re-loteamento, mas em contexto de loteamento único, por secções, via inscrição inicial e subseqüente averbação de desmembramento de quadra, na forma do Dec.-lei nº 58/37 e de seu decreto regulamentar, bem como a circunstância de que sequer eram admissíveis restrições novas por ocasião da averbação do desmembramento, forçosa a conclusão de que o óbice de registro ora levantado não está exato.
Destaque-se, por fim, que não é admissível levantar restrições convencionais em sede administrativa sem a concordância de todos interessados e, ainda, que erros pretéritos não justificam erros atuais nem a desqualificação do título:
“EMENTA: Registro de Imóveis - Dúvida - Ingresso de escritura de venda e compra - Repetição das cláusulas restritivas consensuais do loteamento em todos os títulos de transmissão do domínio - Desnecessidade - Pretensão de registro deferida - Recurso provido. (...) Eventual descaracterização da proposta inicial do empreendimento, acenada neste recurso, é matéria fática que ultrapassa os limites do procedimento de dúvida, no qual não se admite dilação probatória. Ademais, a solução administrativa somente seria possível com a concordância de todos os interessados no registro. Verifica-se, por fim, ser pacífica a jurisprudência deste Colendo Conselho Superior da Magistratura no sentido de que a existência de erros pretéritos do registro não autorizam nova e repetida prática do ato registrário irregular, inexistindo direito adquirido ao engano (Apelações Cíveis n.ºs 28.2800/1, 14.094-0/5, 15.372-0/1, 13.616-0/1, entre outras)” (Apelação Cível nº 43.832-0/1-Caraguatatuba, rel. Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição).
Pelo exposto, conheço e dou provimento ao recurso, para julgar improcedente a dúvida, determinando o registro do título prenotado.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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