Despachos/Pareceres/Decisões
73168/2007
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ACÓRDÃO _ DJ 731-6/8
: 18/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 731-6/8, da Comarca de SUZANO, em que é apelante o CONDOMÍNIO RESIDENCIAL EDIFÍCIO SIRIUS e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em conhecer do recurso e lhe negar provimento, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 09 de outubro de 2007.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida procedente. Mandado de penhora. Débito decorrente de despesas condominiais. Promessa de venda e compra dos executados não registrada. Princípio de continuidade que se impõe respeitar. Recurso não provido.
1. Trata-se de apelação interposta pelo Condomínio Residencial Edifício Sirius contra r. sentença que, em dúvida registrária, manteve a recusa do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Registro Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Suzano oposta ao registro de mandado de penhora referente ao apartamento nº 52 do Edifício Sirius (unidade autônoma ainda sem matrícula própria, observando-se que a especificação do condomínio consta na matrícula nº 46.672), por violação do princípio da continuidade, uma vez que o bem não consta, nas tábuas do registro, em nome dos executados (Jair Faria Marques e Sueli Aparecida Monteiro Marques) e sim de outrem (Construtora Floriano).
Sustenta o apelante, em suma, que o débito em execução decorre de despesas condominiais, obrigações “propter rem” atreladas à unidade autônoma referida, e, assim, transmitem-se aos sucessores, consoante vasta jurisprudência a que se reporta, não se podendo, assim, obstar o registro da penhora já adequadamente formalizada. Pede, deste modo, o provimento do recurso.
A Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 78/82).
É o relatório.
2. Pretende-se, em fase recursal de dúvida registrária, a reforma da r. sentença que não admitiu o registro de mandado de penhora de unidade autônoma, por falta de prévia inscrição predial em nome dos executados.
Sem razão o apelante.
O cerne da questão está no respeito ao princípio da continuidade.
O princípio de continuidade, consagrado no artigo 195 da Lei de Registros Públicos, funda-se na necessidade de encadeamento dos registros dos títulos anteriores, inibindo a inscrição do título do adquirente, sem a prévia inscrição do título do disponente. Em outras palavras, a titularidade atual se deve apoiar na precedente e o registro subseqüente, no antecedente; tudo, num quadro autêntico, completo e seguro do histórico registral de cada imóvel, em cadeia de assentos e genealogia de titulares, que tem por fim evitar a alienação “a non domino”.
Lysippo Garcia já destacava o ponto, em dúvida levantada em 16 de maio de 1938, com sábia precisão prática: “não estando o imóvel lançado em nome do outorgante, o oficial deverá exigir a transcrição do título anterior” (ref. de Waldemar Loureiro, “in” Registro da Propriedade Imóvel; Ed. Forense, vol. 1, 1968, 6ª edição, p. 145).
Ora, considerando que o título aquisitivo (promessa de venda e compra) dos executados (Jair Faria Marques e Sueli Aparecida Monteiro Marques), a que tem elo o mandado de penhora prenotado, não se encontra registrado, admitir o registro deste sem a inscrição daquele viola o princípio de continuidade. Logo, impõe-se a prévia inscrição predial daquele (título aquisitivo dos executados) para se apoiar o registro subseqüente ora pretendido (mandado de penhora prenotado), pois, sem isso, não há como admitir o registro do mencionado mandado de penhora sem ofensa ao trato sucessivo.
Consigne-se, ademais, que se os executados não têm registro imobiliário de seu título aquisitivo, e, daí, não têm e nunca tiveram direito real algum, encontra-se a proprietária do imóvel, pelo que consta nestes autos, absolutamente alheia ao processo executivo e à constrição judicial.
Destaque-se, ainda, que são diversos os julgados do Conselho Superior da Magistratura que indicam a necessidade de observância do princípio de continuidade, também em sede de qualificação de mandado de penhora referente à penhora decorrente de obrigações de despesas condominiais, tal como se colhe em recente julgado de 21 de novembro de 2006 (CSM, Apelação Cível nº 561-6/1), com lembrança ao precedente resultante da Apelação Cível n° 294.6/2-00 (relator Des. José Mário Antonio Cardinale), que convêm repisar: “Registro de Imóveis - Dúvida - Penhora de direitos decorrentes de contrato, não registrado, de compromisso de compra e venda - Princípio da continuidade - Registro inviável - Recurso provido. (...). Tanto a penhora dos direitos decorrentes de contrato de compromisso de compra e venda como o registro da constrição assim efetuada são plenamente possíveis, mas, como anteriormente exposto, para o registro da penhora é necessário que o contrato de compromisso de compra e venda já esteja registrado, em razão do princípio da continuidade”.
Confira, também, do Conselho Superior da Magistratura, o precedente que se colhe no julgamento da Apelação Cível nº 248-6/3 (relator Des. José Mário Antonio Cardinale), cuja ementa assim foi enunciada: “Registro de Imóveis - Dúvida - Penhora de direitos decorrentes de contrato de compromisso de compra e venda que não se encontra registrado - Princípio da continuidade - Registro inviável - Recurso não provido”.
A natureza “propter rem” das obrigações decorrentes das despesas condominiais, no caso, não justificam a quebra da continuidade registrária, em vista da falta de registro do título aquisitivo dos executados, observando-se que a proprietária do imóvel, repita-se, não consta no pólo passivo da ação judicial e sequer há notícia de que tenha sido intimada da penhora ou, ainda, que tenha havido alguma decisão judicial de sua vinculação ao débito em execução. A situação destes autos, pois, não se equipara àquelas da jurisprudência invocada pelo apelante, referentes a executados com título executivo registrado, cujo imóvel é transmitido a terceiros, que continuam responsáveis pela obrigação que “ambulat cum domino”.
Pelo exposto, conheço e nego provimento ao recurso.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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