Despachos/Pareceres/Decisões
71366/2007
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ACÓRDÃO DJ 713-6/6
: 18/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 713-6/6, da Comarca de CAMPINAS, em que é apelante RICARDO CINTRA FREITAS e apelado o 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 26 de julho de 2007.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis. Condomínio edilício. Vaga na garagem que não dispõe de matrícula própria e está vinculada a uma unidade autônoma por força do ato constitutivo do condomínio. Alteração que demandaria aprovação unânime dos condôminos. Panorama que torna inviável a alienação de um apartamento acompanhado da vaga de garagem vinculada a outra unidade. Dúvida acolhida. Recurso improvido.
1. Cuida-se de recurso interposto por Ricardo Cintra Freitas contra sentença proferida (fls. 77/78) pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Campinas, que, em Procedimento de Dúvida, negou registro a escritura pública de venda e compra relativa ao apartamento n° 11 e ao box de garagem sob n° 01, do Edifício Aragarças, à Rua Padre Vieira, n° 1.235.
Assim se decidiu em razão de estar referida vaga de garagem vinculada a outro apartamento, o de n° 111, por força do ato de instituição do condomínio, sendo que este não poderia ser alterado sem aprovação unânime de todos os condôminos.
Houve recurso a fls. 85/94, no qual há insurgência contra tal entendimento. Sustenta o recorrente, em síntese, que seria viável a desvinculação da vaga de garagem de um apartamento, para que fosse ela alienada junto com outra unidade autônoma.
A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo improvimento (fls. 101/105).
É o relatório.
2. De início, pode ser observado que este Conselho Superior da Magistratura é competente, por se tratar de registro “stricto sensu.”
No mais, há óbice ao registro e ele é aqui intransponível.
Trata-se de um condomínio edilício, no qual as vagas na garagem não dispõem de matrículas próprias (fls. 23/26) e estão vinculadas às unidades autônomas por força do ato constitutivo do condomínio (fls. 31).
Assim, sendo, inviável o registro da escritura de fls. 15/16, relativa à alienação do apartamento nº 11, objeto da matrícula n° 27.928 (fls. 23/24), conjuntamente com o box de garagem de nº 01, vinculado a outra unidade autônoma (apartamento n° 111, objeto da matrícula n° 27.978 – fls. 25/26).
Note-se que tal pretensão, por envolver alteração do ato de instituição do condomínio, demandaria aprovação unânime dos demais condôminos.
Assim são os precedentes desta Corte, senão vejamos:
Proc. CG nº 35/2005 - REGISTRO DE IMÓVEIS – Condomínio – Garagem (...) - Necessidade de se alterar a especificação de condomínio – Unanimidade dos condôminos imprescindível para tanto – Provimento negado.
Desprovido de alicerce o inconformismo recursal, uma vez que inviável o acolhimento da pretensão, com atribuição de vagas certas vinculadas a apartamentos e modificação das áreas de algumas, o que implicaria alteração da instituição e especificação de condomínio sem a imprescindível unanimidade dos condôminos.
Com efeito, a necessidade dessa unânime concordância já foi preconizada pelo E. Conselho Superior da Magistratura no V. Acórdão proferido na Apelação Cível nº 340.6/3-00, relatado por Vossa Excelência e publicado em 06/06/2005.
No Aresto se adotou e transcreveu o escólio de Hélio Lobo Júnior, que bem delineou a regra geral concernente à instituição e especificação de condomínio (O Condomínio Edilício e o Novo Código Civil, in “O Novo Código Civil e o Registro de Imóveis”, coord. Ulysses da Silva, SAFE, Porto Alegre, 2004, pág. 27):
“A instituição deverá discriminar e individualizar as unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns, determinando, ainda, a fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns, bem como o fim a que as unidades se destinam. A construção que implique em nova unidade imobiliária dependerá da unanimidade dos condôminos (art. 1.343 do CC). Da mesma forma depende da unanimidade a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária”.
“Evidente, portanto, que a instituição do condomínio dependerá sempre da totalidade dos condôminos, bem como as suas alterações posteriores”.
“Já a alteração da convenção, que o legislador denominou como sendo o ato que constitui o condomínio, exige, para o seu registro inicial ou eventual alteração, o quorum correspondente a 2/3 dos condôminos” (art. 1.333 do CC).
“Seguiu, pois, o legislador os mesmos parâmetros da Lei 4.591, de 1964, malgrado a novidade terminológica que estabeleceu uma espécie de distinção entre a instituição e constituição do condomínio”. (...).
Quanto ao mais, vem em abono do exposto, também, a lição de João Batista Lopes, trazida à colação pelo Parquet (fls. 576), de acordo com a qual “quaisquer modificações na especificação de condomínio dependem da concordância da unanimidade dos condôminos, sendo nulas deliberações da assembléia que de algum modo ofenderem direitos subjetivos deles” (Condomínio, 8ª ed., RT, S. Paulo, 2003, p. 64).
No mesmo sentido, o decidido na Apelação Cível nº 000.340.6/3-00, verbis:
REGISTRO DE IMÓVEIS – Condomínio edilício – Instrumento de instituição – Falta de manifestação da totalidade dos condôminos – Acesso recusado – Dúvida procedente – Ausência de perfeita identidade com o teor do registro da incorporação – Provimento negado.
(...)
Patente, como dito, a inovação. E está longe de ser irrelevante, visto que, como notório, bons ou maus lugares para estacionamento de veículos influem, inclusive, no valor de mercado das unidades condominiais a que agregados. Daí a necessidade de que haja concordância exteriorizada pela totalidade dos condôminos.
Razão pela qual, inviável se torna o registro, realidade que não se modifica em que pesem os argumentos trazidos pelo recorrente.
3. Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso interposto.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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