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Despachos/Pareceres/Decisões 70769/2007


ACÓRDÃO DJ 707-6/9
: 18/03/2009

   A C Ó R D Ã O
 
   Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 707-6/9, da Comarca de JUNDIAÍ, em que são apelantes SANDRO PIERRE PINTO e LUCIANE SALUSTIANO FELIX PINTO e apelado o 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
                    
   ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
 
   Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
 
   São Paulo, 26 de julho de 2007.
 
   (a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
 
   V O T O
 
   Registro de Imóveis – Instituição e especificação parcial de condomínio e averbação de construção de unidade autônoma, isoladamente considerada – Inadmissibilidade – Atos que se referem à totalidade do prédio – Necessidade de os interessados providenciarem a instituição e especificação condominial e a averbação da construção do conjunto do edifício, com todas as suas unidades autônomas – Inteligência dos arts. 7º e 44 da Lei n. 4.591/1964 - Dúvida julgada procedente – Recurso não provido.
 
   1. Cuidam os autos de dúvida de registro de imóveis suscitada pelo Segundo Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Jundiaí, referente ao ingresso no fólio predial de instituição parcial de condomínio, relativo à unidade imobiliária nº 33 do Bloco 30, do “Condomínio Morada do Japy”, objeto da matrícula n. 74.562 da referida serventia predial, bem como de averbação da construção correspondente. Após processamento do feito, com impugnação dos interessados Sandro Pierre Pinto e Luciane Salustiano Felix Pinto e manifestação do representante do Ministério Público, a dúvida foi julgada procedente para o fim de manter a recusa do Oficial, por entender a Meritíssima Juíza Corregedora Permanente inviável a instituição parcial do condomínio no tocante a uma única unidade autônoma do edifício, à luz do disposto nos arts. 7º e 44 da Lei n. 4.591/1964 (fls. 114 a 117).
 
   Inconformados com a respeitável decisão interpuseram os interessados Sandro Pierre Pinto e Luciane Salustiano Felix Pinto, tempestivamente, o presente recurso. Sustentam que a identificação da fração ideal de terreno e partes comuns, necessária às pretendidas instituição parcial e averbação da construção, se encontra na CND do INSS, a preencher o disposto no art. 7º da Lei n. 4.591/1964, no tocante à individualização da unidade autônoma que lhes pertence, não fazendo a lei distinção entre fração ideal vertical e fração ideal horizontal. Acrescentam, ainda, que o atendimento às providências solicitadas é imperativo para observância da própria Lei n. 4.591/1964, sem o que a regularização registral de seu imóvel não se mostra possível (fls. 123 a 130).
 
   A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou no sentido do não conhecimento do recurso por parte deste Conselho Superior da Magistratura, com remessa dos autos à Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, e, no mérito, no sentido do improvimento do apelo (fls. 138 a 141).
 
   É o relatório.
 
   2. De início, cumpre observar que os Apelantes pretendem, no caso, não apenas a averbação da construção da unidade autônoma de que se dizem titulares, integrante do “Condomínio Morada do Japy”, como também o registro da instituição e especificação parcial de condomínio, no concernente a essa unidade imobiliária.
 
   Trata-se, como se pode perceber, de matéria relacionada a registro em sentido estrito (art. 167, I, n. 17, da Lei n. 6.015/1973), objeto, assim, de dúvida registral, a ensejar a competência deste Conselho Superior da Magistratura.
 
   Por essa razão, deve o presente recurso ser conhecido por este Conselho, não sendo o caso de remessa dos autos à Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, como requerido pelo Ministério Público.
 
   De outro lado, há que se reconhecer que houve, na espécie, no momento da impugnação, irresignação parcial dos Apelantes às exigências formuladas pelo Oficial Registrador, circunstância que deveria ter levado a considerar prejudicada a dúvida, pela inadmissibilidade do registro, ainda que afastado o óbice impugnado, presentes os demais.
 
   Todavia, admitiu a Meritíssima Juíza Corregedora Permanente o atendimento, no curso do processo, das exigências não impugnadas, o que não impediu, ao final, a prolação de sentença condicional, conforme se verifica a fls. 115, hipótese igualmente inadmissível.
 
   Seja como for, levando em conta que se está diante de processo administrativo, não sujeito às mesmas formalidades do processo jurisdicional, tem-se como conveniente, no caso, o exame do tema de fundo, já que inviáveis, efetivamente, as pretendidas instituição e especificação parcial da unidade autônoma de titularidade dos Apelantes e a averbação da construção correspondente.
 
   Com efeito, já se firmou o entendimento, neste Conselho Superior da Magistratura e na Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, a respeito da necessidade, em hipóteses de incorporações imobiliárias, da instituição e especificação condominial, sem o que não há o surgimento das unidades autônomas e a figura jurídica do condomínio (cf. CSM, Apelações Cíveis ns. 3.433-0 e 14.661 e CGJ, Proc. CG n. 71.669/84). É, nesse sentido, o registro da instituição e especificação condominial que dá existência jurídica às unidades autônomas construídas, a partir do que se admite a averbação das construções correspondentes, estas contemporâneas àquele (CGJ, Proc. CG n. 1.403/94, CSM, Ap. Cív. n. 1,846-0).
 
   E o registro da instituição e especificação e a averbação da construção devem recair, para o que ora interessa, sobre o prédio edificado, não sendo possível que se dêem de maneira parcial, sobre uma única unidade autônoma.
 
   Efetivamente, nos termos do art. 7º da Lei n. 4.591/1964, a instituição do condomínio por unidades autônomas supõe a individualização de cada uma das unidades do todo, com suas respectivas identificação e discriminação, e a definição da fração ideal sobre o terreno e partes comuns, igualmente atribuída a cada unidade. Trata-se de providência que recai sobre a totalidade das unidades imobiliárias, a impedir a instituição exclusiva e isolada de uma única apenas.
 
   Quanto ao disposto no art. 44 da Lei n. 4.591/1964, tem-se que a exegese dada pelo Sr. Oficial Registrador e pela Meritíssima Juíza Corregedora Permanente, é, de fato, a mais acertada, impondo-se, após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, a averbação da construção “das edificações”, para efeito da individualização e discriminação das unidades, por iniciativa do incorporador, ou, na omissão deste, do construtor, ou, na omissão de ambos, de qualquer dos adquirentes de unidades; mas sempre relativamente à totalidade das edificações. Não por outro motivo, como lembrado pela Douta Procuradoria Geral de Justiça, o habite-se é concedido pela municipalidade para o edifício inteiro, correspondente, no caso, a cada bloco de apartamentos (fls. 65), e não para cada unidade autônoma individualmente considerada.
 
   Essa, também, é a orientação que se extrai de julgado deste Conselho Superior da Magistratura, em que se estabeleceu que “no condomínio em edifícios, enquanto inocorrerem o registro da especificação, que representa ‘um autêntico procedimento divisório entre os comunheiros’ (cf. J. Nascimento Franco e N. Gondo, “Condomínio em Edifícios”, 2ª ed., RT, 1978, p. 51) e a averbação da construção do prédio, para efeito da jurídica individualização e discriminação das unidades autônomas, não há que se cogitar da realidade física dos apartamentos que, destarte, como unidades geodésicas futuras, dependentes de providências ulteriores, não podem ser objeto de negócios e nem assim matriculados” (Ap. Cív. n. 1.846-0 – sem grifos no original).
 
   Tem razão, portanto, a Meritíssima Juíza Corregedora Permanente, quando, ao analisar a questão, afirma:
 
   “Tem-se, assim, como legítima a recusa do registro, pois as unidades autônomas surgem na ordem jurídica e registrária pela instituição e especificação do condomínio, adquirindo existência jurídica própria. Assim, pela natureza do condomínio, não é viável o nascimento jurídico de unidade autônoma de edifício isoladamente.
 
   O art. 7º da Lei 4.591/64 estabelece para a instituição do condomínio por unidades autônomas ‘a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade’.
 
 
   Desse modo, não é possível a instituição isolada de unidade autônoma, pois compõe um corpo localizado no solo e se vincula a partes comuns que devem ser especificadas na instituição do bloco de apartamentos.
 
   Nessa esteira, os interessados deverão promover a instituição e especificação do condomínio em relação a todas as unidades autônomas que compõem o bloco (art. 44 da Lei 4.591/64).” (fls. 116).
 
  Em conclusão, não há como autorizar as providências pretendidas pelos Apelantes, no tocante ao registro da instituição e especificação parcial e averbação da construção da unidade autônoma a eles pertencente, isoladamente considerada.
            
   Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, nego provimento ao recurso.
 
   (a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator


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