Despachos/Pareceres/Decisões
29368/2005
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ACÓRDÃO _ DJ 293-6/8
: 18/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 293-6/8, da Comarca de COTIA, em que é apelante PAULO RIBEIRO PEREIRA e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 20 de janeiro de 2005.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis. Recusa do registro de formal de partilha. Descrição precária do imóvel. Ofensa aos princípios da especialidade objetiva e subjetiva. Recurso improvido.
1. Trata-se de apelação interposta por Paulo Ribeiro Pereira (fls. 192/197) contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito Corregedor Permanente do Oficial do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Cotia, que julgou procedente a dúvida (fls. 188/189), mantendo a recusa do registro do formal de partilha referente ao imóvel objeto da transcrição nº 23.621, uma vez que a descrição do imóvel é precária, além de ter havido transações sem apuração do remanescente.
Sustenta o recorrente que o imóvel foi adquirido pelo falecido Carlos Gonzaga Franco em 1947, antes da edição da Lei de Registros Públicos, a qual, por isso, não pode ser aplicada ao caso em tela. Afirma que não há ofensa ao princípio da especialidade, devendo ser provido o recurso para fins de autorizar o registro.
A Procuradoria Geral de Justiça se manifestou pelo improvimento do recurso (fls. 156/158).
O processo já foi antes submetido a este Conselho, que acolheu a preliminar de nulidade da sentença (fls. 166/170), sendo proferido novo julgamento, que ora é impugnado em seu mérito.
É o relatório.
2. A sentença merece ser mantida, afastando-se as alegações da recorrente.
Saliente-se, de início, a possibilidade de exame, pelo registrador, dos aspectos formais do título judicial, que se almeja seja registrado. Como já decidido, "o fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental (Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, Forense, p. 249)" (Apelação Cível nº 31.881-0/1 - São Paulo, j. em 13.6.96, Relator Desembargador Márcio Martins Bonilha).
Incumbia ao suscitante quando da qualificação registrária da carta de arrematação, como o fez com apoio nas normas e princípios registrários, proceder ao exame da regularidade formal e extrínseca do título tal como foi feito (Apelações Cíveis nºs. 22.417-0/4, Piracaia; 27.353-0/9, Capital, Rel. Des. Antonio Carlos Alves Braga e 37.908-0/0, Duartina, Rel. Des. Márcio Martins Bonilha).
É inadmissível o registro do título apresentado pelo apelante, por ofensa ao princípio da especialidade.
O imóvel objeto da transcrição de nº 23.621 do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Cotia além de ter descrição precária, foi objeto de algumas transações, senão vejamos.
Houve transmissão de 3.320,00 m2 pela transcrição de nº 39.135.
Pela transcrição de nº 39.136 houve alienação de parte ideal do imóvel, correspondente a 20.076,50 m2.
Posteriormente o proprietário adquiriu metade ideal de uma área de 47.944,00 m2, pela transcrição de nº 41.291.
Finalmente, pela transcrição de nº 91.307 foi adquirida uma área de 3.000 m2.
O formal de partilha se refere a 4,84 ha., mais ou menos. Entretanto, hoje o espólio é detentor do domínio do imóvel resultante de todas as transcrições acima descritas.
Nítido o maltrato à disponibilidade qualitativa.
Não há controle da definição geodésica do imóvel, ainda que não tenha se excedido, a princípio, a disponibilidade quantitativa. Entretanto, mera operação de subtração somente permite o controle da disponibilidade do bem, mas não assegura o controle qualitativo.
O registro como pretendido trará insegurança e incerteza, incompatíveis com os registros públicos. A desfiguração do objeto impede o conhecimento do remanescente e a localização da área descrita no título apresentado.
Considerados exclusivamente os assentos registrários - fonte única da qual se deve socorrer o Oficial nessas hipóteses, já que não pode se valer de elementos a eles estranhos - não há como se aferir a especialidade.
Ensina Afrânio de Carvalho que ”o requisito registral da especialização do imóvel, vertido no fraseado clássico do direito, significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro. O corpo certo imobiliário ocupa lugar determinado no espaço, que é abrangido por seu contorno, dentro do qual se pode encontrar maior ou menor área, contanto que não sejam ultrapassadas as reais definidoras da entidade territorial” (Registro de Imóveis, 4ª edição, Editora Forense).
Sem prévia retificação, inviável constatar, com a segurança devida, inerente ao fólio, a situação geodésica do imóvel objeto da matrícula em tela.
Tem, ademais, o Egrégio Conselho, reiteradamente afirmando a orientação do rígido controle da especialidade quando do ingresso de títulos. A propósito, a Ap. Cív. 11.240-0/0, da Comarca de Ubatuba, a Ap. Cív. 10.880-0/3, da Comarca de Sorocaba, Ap. Cív. 10.864-0/0, da Comarca de Ubatuba, e a Ap. Cív. 11.264-0/0, da Comarca de Itú.
Em precedente sobre o tema, este Conselho já deixou assentado que “não basta que a descrição da parcela segregada seja feita, no título, com o apuro técnico e referência a marcos físicos; mas é preciso que, confrontada com a descrição do registro anterior, referente a maior área, desvele sua possibilidade de situação geográfica. Se não se exigisse essa localização, se fora bastante a mera descrição constante do título, não haveria limites à criação de novos imóveis, à margem da segurança imposta pela especialidade registral” (Ap. Cível 15.166-0/1).
É certo que não se pode aferir pelos documentos acostados aos autos se houve realmente a implantação de um loteamento no imóvel em questão.
Entretanto, a precariedade das descrições é suficiente para obstar o registro.
Dessa forma, encontra-se obstado qualquer ato de registro na matrícula em questão, até que sejam tomadas as providências necessárias para que haja o saneamento do registro defeituoso.
Ante o exposto, nego provimento à apelação para, pela fundamentação ora adotada, manter a sentença recorrida.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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